不動産の書類と登記
実際に検索されている124件の疑問を、ひとつ残らず見出しにして並べています。
登記は2種類に分かれている
不動産の登記には、表示に関する登記と、権利に関する登記がある。扱う専門家も別で、表示に関するものは土地家屋調査士、権利に関するものは司法書士が担当する。この線が分かっていないと、「誰に頼めばいいのか」で最初につまずく。
表示に関する登記は、その物理的な状況を記録する。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積が登記事項になる。建物を新築したときは、不動産登記法第47条により、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければならない。これは義務であって、怠れば過料の対象になりうる。
権利に関する登記は、誰のものか、どんな担保が付いているかを記録する。証明書を開くと、上から表題部、権利部の甲区、権利部の乙区と並んでいる。表題部が物理的な状況、甲区が所有権、乙区が所有権以外の権利（抵当権、根抵当権、地上権、賃借権など）である。
中古物件を見るときにまず確かめるのは2点。甲区の一番下にいる人が売主本人かどうかと、乙区に抵当権が残っていないかである。ここが違っていれば、そのあとの話がすべて成り立たない。
相続による所有権移転登記は、2024年4月1日から義務化された。法第76条の2により、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならない。それまでは義務ではなかったため、何世代も名義が変わっていない土地が全国に大量に残っている。
かつて手続きが終わると交付されていた登記済証、いわゆる権利書は、現在は登記識別情報という12桁の英数字の通知に置き換わっている。紛失しても再発行はされず、事前通知や、資格者代理人による本人確認情報の提供といった別の手順で進めることになる。
オンラインでできること、できないこと。申請は法務局の登記・供託オンライン申請システムから行える。申請用総合ソフトを入れ、電子署名と電子証明書を用意する。書面で出す部分が残る形（いわゆる半ライン申請）もあり、この場合は申請そのものはオンライン、添付書面は郵送または持参になる。内容を見るだけなら登記情報提供サービスで、その場でPDFとして取得できる（証明書ではない）。
登記の目的という欄。申請書の「登記の目的」には、所有権移転、所有権保存、抵当権設定、抵当権抹消、登記名義人住所変更、というように何をする手続きなのかを書く。共有持分の一部を移す場合は「◯◯持分全部移転」のように持分の割合まで表す。
氏名の表し方。登記される氏名は、原則として住民票または在留カードに記載されたとおりに記録される。2024年4月1日から、新たに登記名義人となる者について氏名の振り仮名の提供を求める制度の整備が進んでいる。外国人の氏名は、住民票の記載に従って漢字またはカタカナで記録される。通称名で登記できるかは、住民票にその通称が記載されているかによる。
間違えて登記してしまったとき。登記した内容に誤りがあった場合は、更正の登記で直す。はじめから誤っていた場合が更正、あとから事情が変わった場合が変更である。同じ書き直しでも、どちらにあたるかで申請の形が変わる。
費用の一覧はどこにあるか。登録免許税の税率は国税庁が、登記事項証明書などの手数料は法務局が公表している。法律で決まっているのはこの2つで、司法書士報酬は自由化されているため事務所ごとに違う。見積書でこの2つが分けて書かれているかを確認する。
不動産の登記は誰がするのか。申請するのは当事者だが、実務では司法書士が代理する。売買では買主が司法書士を選ぶことが多く、融資を受ける場合は金融機関が指定する。自分で申請することもできる（本人申請）。ただし売買のように代金の支払いと同時に行うものは、順序を誤ると代金を払ったのに登記が入らない事態になるため、司法書士に頼むのが通常である。
どこでするのか。その不動産の所在地を管轄する法務局に申請する。住んでいる場所の法務局ではない。管轄は法務局のサイトで確認でき、窓口・郵送・オンラインのいずれでも申請できる。
いくらかかるのか。登録免許税は法律で決まっている——土地の売買による所有権移転は1,000分の20（令和11年3月31日までは1,000分の15）、相続は1,000分の4、抵当権の設定は債権金額の1,000分の4、抵当権の抹消と名義人住所変更は不動産1個につき1,000円。登記事項証明書の交付手数料は法務局が公表している。司法書士報酬だけが自由化されているので、見積書でこの2つが分けて書かれているかを確認する。
証明書の読み方。表題部に物理的な状況、権利部の甲区に所有権、権利部の乙区に所有権以外の権利が並ぶ。下線が引かれている記載は、すでに効力を失ったものである。甲区の一番下にいる人が現在の所有者で、乙区に下線のない抵当権が残っていればその担保はまだ生きている。マンションでは、専有部分と敷地権が1つの証明書にまとめて記録される（区分建物の登記）。
不動産の登記に公信力はない。登記されている内容が真実と異なっていた場合、登記を信じて取引した人が保護されるとは限らない。日本の登記には対抗力（民法第177条）はあるが、公信力は認められていない。だから本人確認と権利関係の調査を司法書士が決済の場で行う必要がある。
氏名の書き方。登記される氏名は住民票または在留カードの記載に従う。外国人は漢字またはカタカナで記録され、ローマ字表記が併記される取扱いも進んでいる。外国語の書面を添付するときは訳文を付け、訳した人が署名する。婚姻や養子縁組で氏が変わったら、登記名義人氏名変更の登記を申請する。添付するのは戸籍謄本など氏の変更を証する書面である。
怠るとどうなるか。新築した建物の表題登記は所有権取得から1か月以内、相続による所有権の移転は取得を知った日から3年以内。どちらも義務で、正当な理由なく怠れば過料の対象になる。売買による所有権移転には申請期限がないが、登記しなければ第三者に対抗できない。
不動産の登記を見る方法は3つある。① 法務局の窓口・郵送で登記事項証明書を取る（証明書になる）② 登記情報提供サービスでオンラインで閲覧する（PDF・証明書ではない）③ 法務局の窓口の端末で閲覧する。どれも有料で、無料で見られる方法はない。料金は法務局が公表しており、窓口より閲覧のほうが安い。オンラインで見るには利用登録とパスワードが要る。
申請の仕方。申請書の様式と記載例は法務局のサイトで公開されている。種類ごとに様式が分かれており、添付書類のチェックシートも用意されている。電子申請なら申請用総合ソフトを入れ、電子署名と電子証明書を使う。複数の登記を続けて申請する形（連件申請）では、前の登記が完了することを前提に次の申請を受け付ける。売買では抵当権抹消・所有権移転・抵当権設定を連件で出す。
委任状のこと。委任状は司法書士が用意するので、自分で書式を探す必要はない。委任状には実印を押し、印鑑証明書を添える。受任者がさらに別の者に委任する場合は復代理の委任状になる。
氏名や住所が変わったとき。婚姻や養子縁組で氏が変わったら登記名義人氏名変更、引越したら登記名義人住所変更を申請する。添付するのは、氏なら戸籍謄本、住所なら住民票または戸籍の附票で、登記上の住所から現住所までのつながりが分かるもの。登録免許税は不動産1個につき1,000円。外国人の氏名は住民票の記載に従って漢字またはカタカナで記録され、外国語の書面には訳文を付けて訳した人が署名する。
間違いを直す登記。はじめから誤っていた場合は更正の登記、あとから事情が変わった場合は変更の登記。登記の原因そのものが存在しなかった場合は抹消になる。同じ書き直しでも、どれにあたるかで申請の形が変わる。過去の取扱いは法務省が先例として示しており、実務はそれに従って処理される。
怠ったときの罰。新築した建物の表題登記は所有権取得から1か月以内、相続による所有権移転は取得を知った日から3年以内。正当な理由なく怠れば過料の対象になる。過料は刑事罰の罰金とは別で、前科にはならない。売買による移転には期限がないが、登記しなければ第三者に対抗できない。
不動産の登記でよく引かれる条文。条番号で調べる人が多いので、実際の中身を並べておく。（以下はすべて不動産登記法。e-Gov 法令検索で全文を確認できる）
第59条（権利に関する登記の登記事項）——目的、受付の年月日と受付番号、原因とその日付、権利者の氏名または名称と住所、名義人が2人以上なら各人の持分。証明書の権利部に何が書かれるかを定めた規定である。
第63条（判決による登記等）——本来は当事者が共同で申請するが、一方に登記手続をすべきことを命じる確定判決があれば他方が単独で申請できる。相手が協力しないときの出口がこれである。
第68条（登記の抹消）——登記上の利害関係を有する第三者がいる場合、その第三者の承諾があるときに限り抹消を申請できる。
第70条（除権決定による登記の抹消等）——共同して抹消を申請すべき者の所在が知れないとき、公示催告の申立てをして除権決定を得れば抹消できる。古い抵当権が残ったまま権利者と連絡がつかない場合に使う。
第74条（所有権の保存の登記）——申請できるのは、表題部所有者またはその相続人その他の一般承継人、所有権を有することが確定判決で確認された者、収用によって所有権を取得した者に限られる。誰でも保存登記ができるわけではない。
第80条（地役権の登記の登記事項等）——承役地についてする地役権の登記には、第59条の事項に加えて要役地、地役権設定の目的および範囲を記録する。
第81条（賃借権の登記等の登記事項）——賃料、存続期間または賃料の支払時期の定め、譲渡や転貸を許す旨の定め、敷金があるときはその旨、を記録する。
第93条（根抵当権の元本の確定の登記）——民法の定める事由で元本が確定した場合、根抵当権の登記名義人が単独で申請できる。
様式と記号。申請書の様式は登記の種類ごとに番号が振られ、法務局のサイトで公開されている。氏名や住所に使える文字は不動産登記規則で定められており、使えない記号は該当する文字に置き換えて記録される。マンションの名称（建物の名称）は登記事項だが、登記されていないマンションもあるので、証明書を取るときは家屋番号で特定する。
登記が無効になる場合。原因そのものが存在しなかったり、当事者に意思能力がなかったりすれば、その登記は実体を伴わないものとして効力を持たない。日本の登記に公信力はないので、登記を信じて取引した人が必ず保護されるわけではない。だから決済の場で司法書士が本人確認を行う。
2024年から義務
不動産登記法第76条の2により、2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならない。施行前に相続した分も対象で、その場合は2027年3月31日までが期限になる。遺産分割が終わらないときは、相続人申告登記という簡易な手続きで義務を果たすことができる。
引越しても登記の住所は自動では変わらない
住民票を移しても、登記されている住所は変わらない。売却や抵当権抹消の前に、登記名義人住所変更登記をしておく必要がある。登録免許税は不動産1個につき1,000円。住民票または戸籍の附票で、登記上の住所から現住所までのつながりを示す。
外国人の氏名は、どう登記されるのか
登記される氏名は、原則として住民票または在留カードに記載された氏名による。漢字圏の氏名は漢字で、アルファベット表記の氏名はアルファベットで記録される。2024年4月1日からは、登記名義人が国内に住所を持たない場合に国内連絡先の登記が必要になる制度も始まっている。
公図と、不動産登記法第14条第1項の地図はまったく別のものである
法第14条第1項の地図は、測量に基づいて作られた精度の高いものである。一方、一般に公図と呼ばれているのは同条第4項の「地図に準ずる図面」で、明治期の地租改正に由来するものが多く、形状も縮尺も精度が低い。これだけで境界を確定することはできない。
申請するのと、中身を見るのは別の話
登記の申請そのものは、法務局の登記・供託オンライン申請システムから行える。一方、内容を見るだけなら登記情報提供サービスで、その場でPDFを取得できる。後者は証明書ではないので、手続きには使えない。
申請しないと過料になる登記が2つある
建物を新築したときの表題登記は、不動産登記法第47条により所有権を取得した日から1か月以内。相続による所有権移転登記は、同法第76条の2により、相続で取得したことを知った日から3年以内。どちらも義務で、正当な理由なく怠れば過料の対象になる。売買による所有権移転登記には、法律上の申請期限はない。ただし登記しなければ第三者に対抗できない（民法第177条）。
様式は法務局が公開している
法務局のサイトに、登記の種類ごとの申請書の様式と記載例が公開されている。所有権移転、抵当権抹消、住所変更など、原因ごとに別の様式になっている。自分で申請することもできるが、売買のように代金の支払いと同時に行うものは、順序を誤ると危険なので司法書士に依頼するのが通常である。
名寄帳で洗い出す
名寄帳は、同一の所有者がその市町村内に持っている不動産を一覧にまとめた帳簿で、市町村の税務課で取得できる。相続のときに、被相続人がどこに不動産を持っていたかを把握するために使う。固定資産税が課されない私道などは納税通知書に載らないことがあるため、名寄帳で初めて見つかる不動産がある。
原因で決まる
売買による所有権移転なら、売主側は登記識別情報・印鑑証明書（3か月以内）・固定資産評価証明書、買主側は住民票が基本になる。相続なら、被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と住民票、遺産分割協議書と印鑑証明書。どの原因かで、集めるものがまったく変わる。
完済しても残る
住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えない。申請しなければ登記簿に残り続ける。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円。金融機関から渡される書類には期限があるものが含まれるので、完済したら早めに手続きする。
売買・相続・贈与のどれにするかで、税額も書類もまったく変わる
登記上は所有権移転登記にあたる。売買・相続・贈与・財産分与のどれかによって、必要な書類も登録免許税の税率も変わる。登録免許税は売買が1,000分の20（軽減で1,000分の15）、相続が1,000分の4、贈与が1,000分の20である。
実印と印鑑証明書が要る
本人が手続きに行けない場合は代理人を立てられる。登記の委任状は司法書士が作成するので、自分で書式を用意する必要はない。ただし委任状には実印を押し、印鑑証明書を添えることになる。
買主が用意するもの
買主が用意するのは、基本的に本人であることを示すものと、登記に必要なものの2種類である。
契約のときには、本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード）、印鑑、印紙代を持っていく。売主が業者でない個人間の売買でも、宅地建物取引士による重要事項の説明があるので、本人確認は必ず行われる。
決済のときには、住民票（登記される住所の証明）、実印と印鑑証明書（住宅ローンを組む場合）、残代金の準備が要る。
印鑑証明書の通数は、所有権の移転に使うぶんと、抵当権設定登記に使うぶんで分かれる。一般には2通から3通を求められることが多いが、金融機関と司法書士によって変わるので、決済の前に何通必要かを確認する。有効期限は発行から3か月以内とされる。
本人が行けない場合は委任状で代理人を立てられる。ただし委任状には実印を押し、印鑑証明書を添える。委任状は司法書士が用意するので、自分で作る必要はない。
不動産の場面ごとに要る書類を、まとめて。買う——本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代、（決済時に）住民票、実印と印鑑証明書、残代金と諸費用。売る——登記識別情報（または権利証）、実印と印鑑証明書、固定資産評価証明書、本人確認書類、鍵、建築確認済証と検査済証、購入時の売買契約書。契約の日——本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代。買取——売る場合と同じ。ただし日程が短いので先に揃える。
住民票をいつ移すかは、登記される住所が住民票の住所になることから決める。先に登記して後から引っ越すと、登記名義人住所変更の登記が別に必要になる。司法書士と決済の前に相談しておく。
不動産の必要書類を、場面ごとに一覧で。買う——本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代／（決済）住民票、実印と印鑑証明書、残代金と諸費用。売る——登記識別情報（または権利証）、実印と印鑑証明書（3か月以内）、固定資産評価証明書、本人確認書類、鍵、建築確認済証と検査済証、購入時の売買契約書。契約の日——本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代。買取——売る場合と同じ。日程が短いので先に揃える。氏名の変更——戸籍謄本など氏の変更を証する書面。住所の変更——住民票または戸籍の附票（登記上の住所から現住所までのつながりが分かるもの）。相続——被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の戸籍と住民票、遺産分割協議書と印鑑証明書。
不動産の登記をわかりやすく言うと。「この土地建物は誰のもので、どんな担保が付いているか」を国が記録し、誰でも見られるようにしておく仕組みである。記録することで、同じ不動産を二重に売られたときに「先に登記した方が勝つ」というルールが働く（民法第177条）。これが登記をする理由のすべてである。
やり方と値段。申請するのは当事者だが、実務では司法書士が代理する。申請書の様式と記載例は法務局のサイトにある。費用は登録免許税（法律で決まっている）と司法書士報酬（自由化されている）の合計。見積書でこの2つが分けて書かれているかを確認する。
何通いるのか
所有権移転登記に使うぶんと、抵当権の設定に使うぶんで分かれるため、2通から3通を求められることが多い。ただし金融機関と司法書士によって変わるので、決済の前に必要な通数を確認する。有効期限は発行から3か月以内である。
売主と買主で、必要な書類が違う
同じ売買でも、売る側と買う側で用意するものが違う。ここを混同すると、決済の直前で足りないものが出てくる。
売主が用意するもの——識別情報（または権利証）、実印と印鑑証明書（発行から3か月以内）、固定資産評価証明書、本人確認書類、物件の鍵と、建築確認済証・検査済証、マンションなら管理規約と維持費の資料。名義人の住所が現住所と違えば、住民票または戸籍の附票も要る。
買主が用意するもの——住民票、実印と印鑑証明書（ローンを組む場合）、本人確認書類、残代金と諸費用。
登記識別情報を紛失している場合でも売れないわけではない。事前通知の方法によるか、司法書士に本人確認情報を作成してもらうことで進められる。ただし後者には別途費用がかかり、準備にも日数が要るので、売り出す前に手元にあるかを確かめておく。
売主がそろえるもの
登記識別情報（または権利証）、実印と印鑑証明書（3か月以内）、固定資産評価証明書、本人確認書類、鍵、建築確認済証と検査済証、マンションなら管理規約と維持費の資料。登記上の住所が現住所と違えば、住民票または戸籍の附票も要る。
売る前に手元を確かめる
不動産の売却で用意するものの中心は、その不動産が確かに自分のものだと示す書類である。
登記識別情報（または権利証）、実印、印鑑証明書、固定資産評価証明書、本人確認書類。これに加えて、購入時の売買契約書と領収書は、譲渡所得を計算するときの取得費の証拠になるので必ず探す。取得費が分からないと、譲渡価額の5%しか取得費として認められず、税額が跳ね上がる。
印鑑証明書は発行から3か月以内のものが求められる。売り出しの段階で取ってしまうと期限が切れるので、決済の日程が決まってから取る。
共有の不動産であれば、共有者全員の実印と印鑑証明書が要る。1人でも欠けると売れない。不動産を不動産を相続で取得した不動産を売る場合は、先に相続登記を済ませて名義を自分に移しておく必要がある。
決済日が決まってから取る
発行から3か月以内のものが求められるため、売り出しの段階で取ると期限が切れる。共有の不動産なら、共有者全員のものが要る。1人でも欠けると決済できない。
契約の日に持っていくもの
売買契約の日に必要なのは、本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代である。
印鑑は、契約書には認印でも足りる場合が多いが、実印を求められることもあるので事前に確認する。名義を移す場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。
本人確認書類は、運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど顔写真付きのものが基本になる。宅地建物取引業者が関わる不動産取引では、犯罪収益移転防止法により本人特定事項の確認が義務づけられているため、これは省略できない。
住民票は契約の時点では不要なことが多く、決済と登記の段階で必要になる。登記される住所は住民票の住所になるので、引越しの予定があるならいつ移すかを司法書士と相談しておく。
本人確認は、犯罪収益移転防止法にもとづく法律上の義務である
宅地建物取引業者が関わる不動産取引では、犯罪収益移転防止法により本人特定事項の確認が義務づけられている。そのため顔写真付きの本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）が必要になる。省略はできない。
買取でも書類は同じ
買取は会社が直接買う形だが、所有権を移して名義を書き換える点では、通常の売買と変わらない。したがって売主が用意する書類も基本的に同じである。
登記識別情報（または権利証）、実印と印鑑証明書、固定資産評価証明書、本人確認書類。
違うのは、買主を探す期間がないため書類をそろえる時間が短いことである。査定から決済まで1か月を切ることもあるので、印鑑証明書の期限や、相続登記が済んでいるかを先に確かめておく。
誰でも取れる
証明書は、法務局の窓口、郵送、オンライン申請のいずれでも取得できる。所有者本人でなくても、誰でも取得できる。
ただし取るには地番か家屋番号が要る。普段使っている住所（住居表示）とは別の番号なので、手元に権利証や納税通知書がなければ、法務局に置いてあるブルーマップで調べるか、窓口で住所を伝えて地番を照会してもらう。ここでつまずく人が多い。
内容を見るだけなら登記情報提供サービスのほうが安く、その場で見られる。ただしこちらは証明書ではないので、登記申請や公的な手続きには使えない。相手に提出するものが要るのか、自分で中身を確かめたいだけなのかで使い分ける。
証明書を取るのに地番が要る
法務局で誰でも取得できるが、普段使う住所（住居表示）ではなく地番・家屋番号を指定する必要がある。分からなければブルーマップで調べるか、窓口で住所から照会してもらう。