不動産にかかるお金

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最終更新 2026年8月23日 ／ 見出し 11 + 339 ／ この項目で扱う語 339件

不動産の仲介手数料は、いくらまで取れるのか

不動産の仲介手数料には、法律で上限が決まっている。宅地建物取引業法第46条は、宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるものを超えてはならないと定めており、その具体的な額は建設省告示で示されている。

売買の媒介の上限は、売買代金を3つに区切って、それぞれに率を掛けて足し合わせる。200万円以下の部分に5%、200万円を超え400万円以下の部分に4%、400万円を超える部分に3%である。これに消費税が加わる。3,000万円の物件なら、200万円×5% ＋ 200万円×4% ＋ 2,600万円×3% ＝ 96万円。これが上限で、消費税10%を加えると105万6,000円になる。

よく見る「3%＋6万円」は、この3段階の計算を売買代金が400万円を超える場合について1本の式にまとめたものである。200万円の部分は5%なので3%より2%多く、400万円までの200万円の部分は4%なので1%多い。200万円×2% ＋ 200万円×1% ＝ 6万円。この差額が「＋6万円」の正体である。つまり6万円という数字に根拠のない上乗せがあるわけではなく、3段階の計算を短くしただけである。400万円以下の物件にこの速算式を使うと上限を超えてしまうので、そのときは3段階で計算する。

2024年7月1日から、低い価格の空き家について特例ができた。令和6年6月21日の告示改正により、売買代金が800万円以下の宅地建物（低廉な空家等）の媒介では、現地調査などに要する費用を勘案して、30万円の1.1倍にあたる33万円までを受け取れることになった。改正前は400万円以下・18万円が上限だったので、対象も金額も倍に広がったことになる。検索でよく見る「33万円」「800万円以下」はこの特例のことである。なお、これは業者が受け取れる上限であって、この額を必ず払うという意味ではない。

そして最も誤解されやすい点を1つ。告示が定めているのは上限であって、標準額でも定価でもない。これより低い額で合意することは何ら問題がなく、実際に半額や無料をうたう会社が存在するのはそのためである。ただし無料には理由がある。一方から受け取らない代わりに、もう一方から上限まで受け取る形（両手）になっていることが多い。手数料が無料になるかどうかより、その業者がどちら側の利益のために動くのかを見るほうが実質的である。

「正規の手数料」という言い方について。告示が定めているのは上限だけなので、法律の上で「正規の額」というものは存在しない。半額や無料をうたう会社と、上限いっぱいを請求する会社が同時に存在するのはそのためである。安いか高いかを比べるときは、手数料の額だけでなく、広告をどこまで出すか、レインズに登録するか、売主と買主のどちら側につくのかを合わせて見る。

何パーセントかを一言で言えない理由。400万円を超える部分が3%というだけで、全体を3%で計算しているわけではない。3,000万円なら上限96万円（消費税込み105万6,000円）で、売買代金に対する割合にすると約3.2%になる。金額が小さいほどこの割合は上がり、800万円以下の低廉な空家等では33万円の上限が別に定められている。

クレジットカードで払えるのか。不動産の仲介手数料をカードで払えるかは会社ごとの対応で、法律で決まっているものではない。一方で税金のほうは、国税も地方税もカード納付やスマホ決済に対応している（決済手数料が別途かかる）。

帳簿ではどう扱うか。買うときに払った不動産の仲介手数料は、建物・土地の取得価額に含める。経費として一度に落とすことはできない。売るときに払った分は譲渡費用になり、賃貸の募集で払った分は支払手数料としてその年の必要経費になる。同じ「仲介手数料」でも、どの場面で払ったかで勘定科目が変わる。

元付と客付、どちらに払うのか。媒介を依頼した相手に払う。買主が客付業者に依頼していれば客付業者へ、売主が元付業者に依頼していれば元付業者へ払う。賃貸で貸主が業者に払う広告料（AD）は報酬の上限とは別枠の扱いで、借主の負担ではない。礼金は貸主に渡るもので、不動産の仲介手数料とは別のものである。

不動産の手数料は改定されている。令和6年6月21日に告示が改正され、令和6年7月1日から施行された。変わったのは低廉な空家等の特例で、対象が400万円以下から800万円以下に、上限が18万円から30万円（消費税込み33万円）に広がった。3段階の計算（200万円以下5%・400万円以下4%・400万円超3%）そのものは変わっていない。400万円以下の不動産では速算式が使えないので3段階で計算する。

平均額という数字は出しにくい。上限だけが決まっていて下限がないため、同じ価格帯でも会社によって半額から上限まで幅がある。比べるなら、手数料の額だけでなく広告をどこまで出すか、レインズに登録するか、売主と買主のどちら側につくのかを合わせて見る。値切ること自体は自由だが、交渉するのは媒介契約を結ぶ前である。

賃貸とアパートの場合。居住用の賃貸では、貸主と借主から受け取る合計が賃料の1か月分以内、依頼者の承諾がなければ一方から受け取れるのは0.5か月分までとされている。消費税を加えると1.1か月分になる。敷金と礼金は貸主に渡るもので、仲介手数料とは別である。

中抜き・あっせん料という言い方。免許を持たない者が間に入って報酬を得れば宅地建物取引業法違反になる。紹介しただけで報酬を受け取ることも、業として反復継続すれば媒介にあたる。業者どうしの間で報酬を分ける形（分かれ・両手）はこの話とは別で、依頼者の負担は変わらない。

3つに区切って足す

売買の媒介の上限は、売買代金を3つに区切って足し合わせる。200万円以下の部分に5%、200万円超400万円以下の部分に4%、400万円を超える部分に3%。これに消費税が加わる。2,000万円の物件なら 200万×5% ＋ 200万×4% ＋ 1,600万×3% ＝ 66万円、消費税込みで72万6,000円が上限になる。

土地には消費税がかからない

かかる。仲介手数料は役務の対価なので課税取引である。なお売買代金のうち土地の部分は消費税が非課税で、建物の部分は売主が事業者であれば課税される。

上限を決めているのは誰か

宅地建物取引業法第46条により、国土交通大臣の定める額（建設省告示）を超えて受け取ることはできない。上限であって、下回る合意は自由にできる。

値引きを言い出すのは、契約を結ぶ前

告示が定めるのは上限なので、下げる合意は自由にできる。ただし交渉は媒介契約を結ぶ前に行う。契約後は合意した額が契約の内容になっている。

2024年7月から、33万円という上限ができた

令和6年6月21日の告示改正により、令和6年7月1日から、売買代金が800万円以下の低廉な空家等の媒介では、30万円の1.1倍にあたる33万円までを受け取れることになった。改正前は400万円以下・18万円が上限だった。

「＋6万円」はどこから来た数字なのか

速算式の「＋6万円」は上乗せではなく、3段階計算との差額である。200万円以下の部分は5%で3%より2%多く、200万円超400万円以下の部分は4%で1%多い。200万円×2% ＋ 200万円×1% ＝ 6万円。これが差額の正体である。

払うのは契約の日か、引渡しの日か

媒介によって契約が成立したときに報酬請求権が発生する。実務では売買契約時に半額、決済引渡し時に残り半額とする例が多い。契約が成立しなければ原則として報酬は発生しない。

400万円を超えるときだけ使える速算式

400万円を超える場合は「売買代金 × 3% ＋ 6万円」で計算できる。400万円以下ではこの式は使えず、3段階で計算する。

「無料」の裏側で、実際には何が起きているのか

一方から受け取らない代わりに、もう一方から上限まで受け取る形（両手）になっていることが多い。売主・買主の双方を1社が媒介するため、手数料が無料かどうかより、その業者がどちら側の利益のために動くのかを確かめるほうが実質的である。

両手は違法か

1社が売主と買主の双方から報酬を受け取る形を両手という。法律で禁じられてはいない。一方から受け取れる額の上限も変わらない。問題になりうるのは金額ではなく、双方の利益が対立する場面でどちらにつくのかという点である。

不動産の手数料は、結局だれが払うのか

媒介を依頼した人が払う。売主と買主それぞれに業者がついていればそれぞれが自分の業者に払い、1社が双方を媒介していればその1社が双方から受け取る。いずれの場合も、一方から受け取れる上限は変わらない。

400万円以下に速算式を使ってはいけない

400万円以下では速算式（3%＋6万円）は使えない。200万円以下の部分に5%、200万円超の部分に4%を掛けて足す。400万円ちょうどなら 200万×5% ＋ 200万×4% ＝ 18万円（税抜）。ただし800万円以下の低廉な空家等にあたる場合は、2024年7月1日から33万円まで受け取れる。

800万円以下の空き家だけ、計算が別になる

2024年7月1日から、800万円以下の低廉な空家等については媒介報酬の上限が33万円（30万円の1.1倍）になった。3段階の計算より高くなる場合があるのは、低価格の物件でも現地調査などの費用は変わらないためである。

売って利益が出たときの税金

不動産を売って利益が出ると、その利益に所得税と住民税がかかる。この利益を譲渡所得という。

計算はこうなる。課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額。譲渡価額は売却代金、取得費は買ったときの代金や購入手数料に、その後の改良費や設備費を加えたもの、譲渡費用は仲介手数料や印紙税など売るためにかかった費用である。建物の取得費からは、所有期間中の減価償却費相当額を差し引く。

売った金額そのものに課税されるのではないという点が要点である。5,000万円で売っても、4,500万円で買っていて費用が200万円なら、課税の対象は300万円である。検索で「不動産 売却 2000万 税金」「4000万 税金」といった金額ごとの疑問が並ぶが、売却額だけでは税額は決まらない。取得費が分からなければ計算そのものが始まらない。

取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす扱いがある。5,000万円で売れば取得費は250万円とされ、実際にはいくらで買っていても、4,750万円が利益として扱われる。税額が跳ね上がるので、購入時の売買契約書と領収書は、売るときまで捨ててはいけない。

税率は所有期間で変わる。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として計算する。判定の基準日が「売った日」ではなく「売った年の1月1日」である点に注意する。年末に売るか年明けに売るかで、区分が変わることがある。

住んでいた家を売る場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある。所有期間の長短を問わず使え、3,000万円を引いた結果がゼロ以下になれば税額は生じない。ただし控除を受けるには確定申告が必要で、申告しなければ適用されない。税額がゼロになる場合でも申告する。

いつ払うのか。売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告し、所得税を納める。住民税はその後、6月ごろに通知が来て、給与から天引きされるか、年4回に分けて納付する。「不動産を売った翌年の税金が上がった」と言われるのは、この住民税が翌年度に反映されるためである。

「◯◯万円で売ったら税金はいくらか」に一つの答えはない。700万円で売っても6,000万円で売っても、課税されるのは売却代金ではなく、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた残りである。600万円で買ったものを700万円で売れば譲渡益は100万円弱、6,000万円で買ったものを6,000万円で売れば費用の分だけ譲渡損になる。同じ売却額でも、いくらで買ったかで税額は何倍も変わる。

所有していた年数で税率が変わる。譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期、5年以下なら短期。さらに10年を超えて所有していた居住用財産には軽減税率の特例があり、3,000万円の特別控除と重ねて使える。10年以上持っていた自宅を売る場合は、この2つを両方使えるかを確かめる。

ローンが残っていても不動産は売れる。売却代金で残債を完済して抵当権を抹消するのが基本の形で、代金が残債に届かない場合は不足分を自己資金で埋めるか、債権者の同意を得て任意売却にする。住み替えで売りと買いの時期がずれるときは、売却代金が入るまでの間だけ借りるつなぎ融資を使うことがある。

ふるさと納税との関係。譲渡所得は所得に加わるので、売った年はふるさと納税の控除の上限額が上がる。ただし3,000万円の特別控除などで課税所得がゼロになる場合は上限も上がらない。効くのは売却の翌年ではなく、売った年のふるさと納税である。

投資用のワンルームを売る場合。3,000万円の特別控除は居住用財産の特例なので、賃貸に出していた不動産には使えない。また建物の取得費からは所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、長く持っていたほど取得費が小さくなり、帳簿上は損でも税務上は益が出ることがある。

不動産の売却にかかる税を、いちばん短く。売った金額ではなく「売った金額 − 買った金額 − かかった費用」に課税される。そこからさらに特別控除を引く。残りがゼロ以下なら税額は生じない。税率は所有期間で変わり、譲渡した年の1月1日時点で5年を超えるかが分かれ目になる。これだけ分かっていれば、6,000万円で売っても8,000万円で売っても筋道は同じである。

3,000万円の特別控除で押さえる点。住んでいた家であること。配偶者や親子など特別の関係にある人への譲渡では使えないこと。申告しなければ適用されないこと。共有者それぞれに適用されるので、夫婦で2分の1ずつ持っていれば合わせて最大6,000万円まで控除できること。ペアローンで買った不動産を売る場合も、持分ごとに各自が申告する。

ローンが残っていても売れる。売却代金で残債を完済して抵当権を抹消するのが基本の形。代金が残債に届かなければ不足分を自己資金で埋めるか、債権者の同意を得て任意売却にする。返済に充てた金額は譲渡費用にはならない。譲渡費用になるのは仲介手数料や印紙税など売るためにかかった費用である。

確定申告に持っていくもの。譲渡所得の内訳書、売ったときと買ったときの売買契約書の写し、譲渡費用の領収書、登記事項証明書、特例を使うなら住民票（除票）など要件を示す書類。障害者控除や配偶者控除といった所得控除は譲渡所得の申告とあわせて適用される。

売った金額そのものに税金がかかるわけではない

課税譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額。売却代金そのものに課税されるのではない。税率は譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかで変わる。

なぜ翌年になって住民税が上がるのか

所得税は売った年の翌年3月15日までに納め、住民税はその後6月ごろに通知が来る。売却の翌年度に住民税が上がるのはこのためである。

申告の期限

売った年の翌年2月16日から3月15日までに申告する。譲渡益が出た場合はもちろん、特別控除や損益通算の特例を使う場合も申告が必要になる。

3,000万円の控除は、申告しないと使えない

住んでいた家を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる。所有期間の長短を問わず使える。ただし適用を受けるには確定申告が必要で、税額がゼロになる場合でも申告しなければ適用されない。

税率を分ける「5年」は、いつから数えるのか

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として計算する。具体的な税率は国税庁 No.3208（長期）・No.3211（短期）で確認する。

誰が払うのか

不動産の仲介手数料をめぐる疑問は、金額そのものより「誰が、いつ、なぜその額を払うのか」に集中している。

誰が払うのか。不動産の媒介を依頼した人が払う。売主が依頼していれば売主が、買主が依頼していれば買主が払う。売主と買主それぞれに別の業者がついていれば、それぞれが自分の業者に払う（分かれ）。1社が両方の媒介をしていれば、その1社が双方から受け取る（両手）。このとき1社が受け取る総額は倍になるが、一方から受け取れる上限そのものは変わらないので、依頼者が払う額が増えるわけではない。

いつ払うのか。法律上は、媒介によって契約が成立したときに報酬請求権が発生する。実務では、売買契約時に半額、決済引渡し時に残り半額とする例が多い。契約が成立しなければ、原則として報酬は発生しない。媒介契約書に、報酬の額と支払時期が書かれているので、そこで確認する。

値引きの交渉はできるのか。上限が決まっているだけなので、下げる方向の合意は自由にできる。ただし交渉するのは媒介契約を結ぶ前である。契約後に「やはり安くしてほしい」と言っても、合意した額が契約の内容になっている。複数社に査定を依頼する段階で、手数料の条件もあわせて聞いておく。

消費税はかかるのか。かかる。不動産の仲介手数料は業者が提供する役務の対価なので課税取引である。なお建物の売買代金にも消費税がかかるが、土地の売買代金は消費税が非課税である。売主が個人で自宅を売る場合は、建物部分にも消費税はかからない。広告の価格が税込みか税抜きかは、売主が業者かどうかで意味が変わる。

「高すぎる」と感じたときに確かめること。不動産の仲介手数料は上限が決まっているだけなので、まず上限を超えていないかを計算する。3,000万円なら96万円（消費税込み105万6,000円）、900万円なら200万×5% ＋ 200万×4% ＋ 500万×3% ＝ 33万円。超えていれば宅地建物取引業法第46条の違反である。超えていなければ違法ではないが、下げる交渉は自由にできる。交渉するのは媒介契約を結ぶ前で、複数社に査定を依頼する段階で条件も聞いておく。

最低額という決まりはない。告示が定めるのは上限だけで、下限は定められていない。無料や半額をうたう会社が存在できるのはそのためである。例外的に、800万円以下の低廉な空家等では33万円まで受け取れる特例がある（これも上限であって最低額ではない）。

賃貸の仲介手数料は別の決まり。居住用の賃貸では、貸主と借主から受け取る合計が賃料の1か月分に相当する額以内、依頼者の承諾がなければ一方から受け取れるのは0.5か月分までとされている。実務で1か月分を借主が払う形が多いのは、契約時に承諾を得ているという整理による。消費税を加えると1.1か月分になる。敷金と礼金は貸主に渡るもので、仲介手数料とは別である。

取引が成立しなかったとき。仲介手数料は成功報酬なので、契約が成立しなければ原則として発生しない。広告を出した、案内した、というだけでは請求できない。ただし依頼者の都合で特別に依頼した広告の実費は請求できる場合がある。

ローンに組み込めるのか。諸費用ローンとして仲介手数料を含めて借りられる商品はある。ただし金利は住宅ローン本体より高いことが多く、借入額が増えれば審査にも影響する。諸費用は現金で用意するのが原則で、諸費用ぶんまで頭金に回すと決済ができなくなる。

契約書に貼る印紙

不動産の売買契約書には印紙を貼る。印紙税である。

不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置があり、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される、契約金額が10万円を超えるものが対象になる。軽減後の税額は次のとおりである。

契約金額が100万円を超え500万円以下なら1,000円、500万円を超え1,000万円以下なら5,000円、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円、1億円を超え5億円以下なら6万円、5億円を超え10億円以下なら16万円である。

売買契約書は売主用と買主用の2通を作るのが通常なので、実際にはこの額が2通分かかる。それぞれが自分の分の印紙代を負担する形が多い。1通だけ作って一方が写しを持つ方法もあり、その場合の印紙代は1通分で済むが、写しには原本としての効力がない。

領収書にも印紙が必要になることがある。ただし営業に関しない受取書は非課税とされているため、個人が自宅を売って受け取る代金の領収書には印紙を貼らなくてよい。売主が業者であったり、賃貸業として反復して行っていたりする場合は営業に関する受取書となり、印紙が必要になる。

契約金額を変更する契約書にも印紙がいる。金額を増やす変更なら増加額に応じた税額、減らす変更なら200円となる。

振込手数料は誰が持つのか。法律の定めはなく、契約書の取り決めによる。民法第485条は弁済の費用は債務者の負担とすると定めているので、特約がなければ払う側（買主）の負担になる。金額は金融機関と振込方法で変わり、数百円から千数百円の幅がある。大きな額を動かす日なので、当日の振込限度額と窓口の受付時間も先に確かめておく。

名義変更にいくらかかるか。登録免許税と司法書士報酬の合計になる。売買なら固定資産税評価額の1,000分の20（令和11年3月31日までは1,000分の15）、相続なら1,000分の4、贈与なら1,000分の20。司法書士報酬は自由化されているので事務所によって差がある。

代理と媒介は別のもの。媒介は当事者の間に立ってまとめる立場、代理は本人に代わって契約する立場である。代理の場合に受け取れる報酬の上限は媒介の場合の2倍にあたる額と定められており、ただし双方から受け取る合計はその額を超えてはならない。

不動産の売買契約書に貼る印紙は、いくらか

不動産の譲渡に関する契約書には印紙税の軽減措置があり、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される、契約金額10万円超のものが対象になる。1,000万円超5,000万円以下で1万円、5,000万円超1億円以下で3万円。

1,000万円ちょうどで税額が変わる

契約金額が1,000万円ちょうどなら、軽減後の税額は5,000円（500万円超1,000万円以下の区分）。1,000万円を超えると1万円になる。

不動産にかかる税は、場面ごとに入れ替わる

不動産にかかる不動産の税金は、場面で分けると見通しがつく。

取得するときにかかるのは、印紙税、登録免許税、不動産取得税、（贈与や相続で得た場合は）贈与税・相続税である。持っているときは、毎年、固定資産税と都市計画税がかかる。売るときは、譲渡所得に対する所得税と住民税、そして印紙税である。賃貸に出していれば、その間は不動産所得として所得税と住民税がかかる。

このうち固定資産税・都市計画税・不動産取得税は地方税で、印紙税・登録免許税・所得税・相続税・贈与税は国税である。窓口も納付の時期も別々なので、まとめて1回で払うものではない。

忘れられやすいのが不動産取得税で、取得のおよそ半年後に都道府県から納税通知書が届く。購入時に用意した諸費用とは別に、後から来る支出として見込んでおく必要がある。住宅と住宅用土地には軽減措置があり、要件を満たせば税額が大きく下がる。

課税の基準になる価格にも注意がいる。不動産取得税、登録免許税、固定資産税はいずれも固定資産税評価額を課税標準にする。購入価格ではない。固定資産税評価額は公示価格のおよそ70%を目安に市町村が3年ごとに定めるものなので、購入価格から計算した税額とは合わない。

税金の情報は改正が多い。このサイトに書いた数字にはすべて出典と時点を添えてあるが、実際に申告や納付をするときは、国税庁と各自治体の最新のページで確認する。

「不動産で節税」と言われるものの中身。大きく3つに分かれる。① 特例を使って課税所得を減らす（3,000万円の特別控除、買換えの特例、相続した空き家の特例など）。② 減価償却費を必要経費に計上して不動産所得を圧縮し、給与所得と損益通算する。③ 現金より相続税評価額が下がることを使う。

このうち②には、土地の取得にかかる借入金の利息に相当する部分が損益通算できないという制限がある。③は、相続の直前に取得して直後に売却するような場合に取得価額ではなく時価で評価すべきとされた例があり、節税だけを目的にした取得には注意がいる。いずれも税額がゼロになる話ではなく、どの年にいくら払うかを動かす話である。

免除される場面は限られている。固定資産税には免税点があり、同一の市町村内で同じ人が持つ課税標準額の合計が土地30万円未満・家屋20万円未満なら課税されない。ほかに災害で被害を受けた場合の減免、一定の要件を満たす新築住宅の減額などが用意されている。申請しなければ適用されないものが多い。

誰に相談するか。税額の計算と申告は税理士、登記は司法書士、売買の条件は宅地建物取引業者、争いになれば弁護士、というように扱う人が分かれる。国税庁の相談窓口、税理士会が開く無料相談会、法務局の登記手続案内は無料で使える。無料で聞けるのは一般的な取扱いまでで、個別の判断は資料を持って有料の相談に行く。

不動産で税金が戻る場面。譲渡損が出て、居住用財産の特例の要件を満たす場合、損失を給与所得などと通算して源泉徴収された所得税が還付されることがある。通算しきれない分は翌年以後3年間繰り越せる。住宅ローン控除も、初年度は確定申告で還付を受け、2年目以降は年末調整で処理する。いずれも申告しなければ戻らない。

売った年は年末調整で終わらない。譲渡所得は分離課税なので、給与の年末調整では処理できない。不動産を売った年は自分で確定申告する。必要になるのは、譲渡所得の内訳書、売買契約書の写し（売ったときと買ったときの両方）、譲渡費用の領収書、登記事項証明書、特例を使うなら住民票などの要件を示す書類である。

不動産を差し押さえられた場合も課税される。競売や公売で不動産が売却されれば、所有者の意思にかかわらず譲渡があったものとして譲渡所得の対象になる。代金が債務の返済に充てられて手元に残らなくても、課税の計算は行われる。

ただで渡しても税金はかかる。無償で不動産を譲れば、受け取った側に贈与税がかかる。生前贈与では、暦年課税と相続時精算課税のどちらを選ぶかで扱いが変わる。国や地方公共団体、一定の公益法人へ寄付した場合には譲渡所得を非課税とする特例があるが、承認の手続きが要る。引き取ってもらうのに費用を払う形（有料の引き取り）でも、譲渡があったことに変わりはない。

不動産の売買と消費税の関係。土地は非課税、建物は売主が課税事業者なら課税。事業者が事業用の不動産を買った場合、建物部分にかかった消費税は仕入税額控除の対象になりうるが、課税売上割合などの要件がある。個人が自宅を買う場合には関係しない。

不動産の税金対策の仕組みを、一言で。税額をゼロにするのではなく、どの年にいくら払うかを動かす仕組みである。減価償却は費用を先に計上して後の年に送る。特例は要件を満たした年だけ課税所得を減らす。相続税評価は現金より下がるが、売れば譲渡所得が出る。給与所得者が不動産所得の赤字を損益通算する形もあるが、土地の取得にかかる借入金の利息に相当する部分は通算できない。

売却益にかかる税は譲渡所得税と呼ばれるが、正式な税目ではない。実際にかかるのは所得税と住民税（および復興特別所得税）で、それを分離課税で計算するというだけである。転売でも売り買いでも扱いは同じで、事業として反復継続していれば事業所得になる。キャピタルゲインという言い方も同じものを指す。不動産クラウドファンディングの分配金は匿名組合型なら雑所得、任意組合型なら不動産所得になる。

3,000万円の特別控除を使うときに要る書類。譲渡所得の内訳書、売ったときと買ったときの売買契約書の写し、譲渡費用の領収書、除票住民票など「そこに住んでいた」ことを示す書類。配偶者や親子など特別の関係にある人への譲渡では使えない。住宅ローン控除とは同じ年に併用できない組み合わせがあるので、買い替えるなら順番を確かめる。

ペアローンや共有で売った場合。3,000万円の特別控除は共有者それぞれに適用される。夫婦で2分の1ずつ持っていれば、要件を満たす限り2人合わせて最大6,000万円まで控除できる。申告も持分ごとに各自が行う。

不動産の税金を、いちばんわかりやすく言うと。買うとき・持っているとき・売るときで、かかる税が入れ替わるだけである。買うとき——印紙税、登録免許税、不動産取得税。持っているとき——固定資産税、都市計画税（毎年）。売るとき——所得税と住民税（譲渡所得）、印紙税。このうち後から来るのが不動産取得税で、取得のおよそ半年後に納税通知書が届く。

売却の税金の必要書類。譲渡所得の内訳書、売ったときと買ったときの売買契約書の写し、譲渡費用の領収書（仲介手数料・印紙税・測量費など）、登記事項証明書、3,000万円の特別控除を使うなら除票住民票など要件を示す書類。買ったときの契約書が見つからないと譲渡価額の5%しか取得費として認められないので、売ると決めたらまずこれを探す。

不動産番号と評価額の調べ方。不動産番号は登記事項証明書の冒頭に13桁で記載されている。固定資産税評価額は毎年届く納税通知書の課税明細書、または市町村で取る固定資産評価証明書で分かる。どちらも無料で見られるものではないが、納税通知書は毎年手元に届くので、捨てずに残しておく。

取得・保有・不動産の売却で、かかる税が入れ替わる

取得時＝印紙税・登録免許税・不動産取得税（＋贈与税／相続税）。保有時＝固定資産税・都市計画税。売却時＝所得税・住民税（譲渡所得）・印紙税。賃貸中＝所得税・住民税（不動産所得）。

買うときに現金で用意しておくもの

不動産を買うときにかかるお金は、不動産の価格のほかにおおむね物件価格の6%から9%程度をみておく、という言い方をされる。ただしこれは幅の広い目安なので、内訳を1つずつ確かめたほうが早い。

契約のとき——手付金（代金の一部に充当される）、印紙税。ローンを組むとき——事務手数料、保証料、金銭消費貸借契約書の印紙税、抵当権設定登記の登録免許税と司法書士報酬、火災保険料。決済のとき——残代金、所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬、仲介手数料の残り、固定資産税・都市計画税・管理費の日割り精算金。あとから——不動産取得税。

手付金は費用ではない。代金の一部に充当されるので、諸費用の合計に足すと二重に数えることになる。手付金の役割は、契約を確かなものにすることと、解除の条件を定めておくことにある。

登記費用は、登録免許税と司法書士報酬の合計である。登録免許税は法律で決まっているので誰に頼んでも同じだが、司法書士報酬は自由なので会社によって差が出る。見積書ではこの2つが分けて書かれているかを確認する。

頭金をいくら入れるかは、借入額を減らして利息を抑えるか、手元の現金を残して不測の支出に備えるかの選択である。どちらが正しいという答えはないが、諸費用は現金で払うのが原則なので、諸費用ぶんまで頭金に回すと決済ができなくなる。

登記の税は、購入価格では計算しない

登記のときにかかるのは、登録免許税と司法書士への報酬である。

登録免許税は法律で税率が決まっている。土地の所有権移転登記であれば、売買の場合に不動産の価額の1,000分の20が原則で、令和11年3月31日までに登記を受ける場合は1,000分の15に軽減される。相続や法人の合併、共有物の分割による移転は1,000分の4、贈与・交換・収用・競売などその他の原因は1,000分の20である。

ここでいう不動産の価額は購入価格ではなく、固定資産税評価額を用いる。固定資産税評価額が1,500万円の土地を売買で取得し、軽減税率の適用を受けられるなら、1,500万円 × 15/1000 ＝ 22万5,000円となる。

抵当権の設定登記は債権金額の1,000分の4、抵当権の抹消登記は不動産1個につき1,000円である。土地1筆と建物1棟なら抹消は2,000円になる。ローンを完済しても抵当権の登記は自動では消えないので、申請しなければ登記簿に残り続ける。

登記情報を見るだけなら、法務局の窓口やオンラインで登記事項証明書を取得できる。無料ではないが、誰でも取得できる。「登記情報 無料」で調べる人が多いが、証明書の交付には手数料がかかる。無料で見られるのは、国土交通省の不動産情報ライブラリなどが公開している取引価格や地価の統計情報のほうである。

見積書で分けて見る2つの数字

登記費用は登録免許税と司法書士報酬の合計である。登録免許税は法律で決まっているので誰に頼んでも同じだが、司法書士報酬は自由なので差が出る。見積書でこの2つが分けて書かれているかを確認する。

不動産の登記にかかる税と、その課税標準

土地の所有権移転登記は、売買の場合に不動産の価額の1,000分の20が原則で、令和11年3月31日までに登記を受ける場合は1,000分の15に軽減される。相続は1,000分の4、贈与・交換・収用・競売は1,000分の20。課税標準は購入価格ではなく固定資産税評価額である。

手数料はかからない。ただし価格は下がる

不動産の買取とは、不動産会社が自ら買主になって直接買い取る形をいう。仲介が「買う人を探してくる」のに対し、買取は「その会社が買う」ので、買主を探す期間が要らない。

仲介手数料はかからない。仲介手数料は媒介の報酬なので、会社が売主から直接買う取引では発生しない。ただし価格は市場相場より低くなる。買い取った会社は、リフォームして再販するまでの費用とリスクを負うためである。手数料がかからない分だけ得になるわけではない。

売れた場合の税金は仲介と同じで、譲渡所得に対して所得税と住民税がかかる。売却先が業者であっても、3,000万円の特別控除などの特例は要件を満たせば使える。

買取が向くのは、期限が決まっていて確実に現金化したい場合、近隣に知られずに売りたい場合、建物の状態が悪く仲介では売りにくい場合である。時間に余裕があるなら、まず仲介で売り出し、期限までに売れなければ買取に切り替えるという進め方（買取保証）を用意している会社もある。

買取なら手数料はかからない。ただし

かからない。仲介手数料は媒介の報酬なので、会社が売主から直接買い取る取引では発生しない。ただし買取価格は市場相場より低くなるのが通常である。

なぜ無料なのか

不動産会社が行う査定は、ほとんどの場合が無料である。査定は「いくらで売れそうか」という見込みを出すもので、媒介契約を取るための営業活動の一部だからである。費用を請求されることは通常なく、査定を受けたからといってその不動産会社に依頼する義務も生じない。

一方、不動産鑑定士による鑑定評価は有料である。これは不動産の鑑定評価に関する法律に基づく法律上の評価で、裁判、相続の分割、同族間の売買、担保評価など、第三者に対して価格の根拠を示す必要がある場面で使う。査定と鑑定評価は、名前が似ているだけで別のものである。

査定には机上査定と訪問査定がある。机上査定は所在地・面積・築年などのデータだけで概算を出すもので、訪問査定は実際に現地を見て、日当たり、風通し、設備の状態、隣地との関係まで見て出す。売り出し価格を決めるなら訪問査定になる。

複数社に依頼すると、査定額に差が出ることがある。高い査定額を出した会社が高く売ってくれるとは限らない。媒介契約を取るために高めの数字を出し、売れないまま値下げを重ねる進み方もある。金額そのものより、その金額の根拠として何件の成約事例を挙げているかを見る。

査定はなぜ無料なのか

ほとんどの場合が無料である。査定は媒介契約を取るための営業活動の一部であり、受けたからといって依頼する義務も生じない。有料なのは不動産鑑定士による鑑定評価のほうである。

手付金と印紙

契約のときに現金で用意するのは、手付金と印紙代である。

手付金は売買代金の5%から10%程度とされることが多い。売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合には、宅地建物取引業法第39条により手付の額は代金の20%を超えてはならないと定められている。売主が個人であればこの上限はかからないが、慣行としてはやはり1割前後に収まる。手付金は代金の一部に充当されるので、最終的に別途負担になるものではない。

印紙代は契約金額に応じて決まる。軽減措置により、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円である。売主用・買主用の2通を作るなら、それぞれが1通分を負担する。

印紙を貼り忘れても契約そのものは有効だが、本来の印紙税額とその2倍に相当する金額、つまり合計で3倍の過怠税を課される。自主的に申し出た場合は1.1倍に軽減される。

貼り忘れると3倍払うことになる

売買契約書には契約金額に応じた印紙を貼る。貼り忘れても契約は有効だが、本来の税額とその2倍、合計3倍の過怠税を課される。自主的に申し出た場合は1.1倍に軽減される。

贈与・家賃収入・名義変更

ここには、売買と賃貸の両方にまたがるお金の項目が入る。

贈与でもらった不動産には贈与税がかかる。無償でもらう場合はもちろん、著しく低い価額で譲り受けた場合も、時価との差額が贈与とみなされて課税される。「1円で売買」「0円で譲渡」という形をとっても、税務上は時価で判断される。

家賃収入は不動産所得として所得税と住民税の対象になる。収入から必要経費（管理費、修繕費、固定資産税、損害保険料、減価償却費、借入金の利息など）を引いた額が所得になる。不動産所得が赤字になった場合、給与所得などと損益通算できるが、土地の取得にかかる借入金の利息に相当する部分は通算できない。

名義変更にかかるお金は、原因によって大きく変わる。売買なら登録免許税が1,000分の20（軽減で1,000分の15）、相続なら1,000分の4、贈与なら1,000分の20で、さらに贈与税がかかる。同じ「不動産の名義を変える」でも、売買・相続・贈与のどれにするかで税負担がまったく違う。

管理会社に払う管理手数料は、賃貸経営では家賃の3%から5%程度が目安とされる。検索で「管理手数料 10」「管理手数料 20」と出るのは、サブリース（一括借上げ）で家賃の10%から20%が差し引かれる形と混同されているためと思われる。管理委託とサブリースは契約の性質が別なので、割合だけを比べても意味がない。

家賃収入の赤字が、給与と通算できない部分

不動産所得として所得税と住民税の対象になる。収入から必要経費を引いた額が所得である。赤字は給与所得などと損益通算できるが、土地の取得にかかる借入金の利息に相当する部分は通算できない。

同じ名義変更でも、原因によって税額が5倍違う

登録免許税と司法書士報酬がかかる。登録免許税は原因で変わり、売買は1,000分の20（軽減で1,000分の15）、相続は1,000分の4、贈与は1,000分の20である。

「1円で売買」は税務では通らない

贈与でもらった不動産には贈与税がかかる。著しく低い価額で譲り受けた場合も、時価との差額が贈与とみなされて課税される。「1円で売買」の形をとっても税務上は時価で判断される。