不動産の契約
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不動産の契約は、書面が2つ出てくる
業者が関わる不動産取引では、法律が定める書面が2つ出てくる。宅地建物取引業法第35条の重要事項説明書と、同法第37条の契約内容を記載した書面である。
35条書面は契約が成立するまでの間に、37条書面は契約が成立した後に遅滞なく交付される。どちらも宅地建物取引士の記名が必要で、重要事項の説明は宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで行う。
説明されるのは、登記された権利の内容、法令にもとづく制限、飲用水・電気・ガスの整備状況、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定または違約金、手付金等の保全措置などである。
2022年5月から、契約は非対面で完結できるようになった。法改正により、相手方の承諾を得れば35条書面と37条書面を電磁的方法で提供でき、押印も不要になった。オンラインでの重要事項説明（IT重説）と組み合わせれば、一度も対面せずに契約できる。ただし承諾は書面または電磁的方法で得る必要があり、「口頭でいいと言った」では足りない。
急かされたら、いったん止まってよい。重要事項の説明は契約前に行うものであり、説明を受けたその場で契約しなければならない決まりはない。説明書を持ち帰って読む時間を求めることは正当である。断られる理由がない。
押印については、契約書に実印を求められることもあれば認印で足りることもある。一方、登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。契約書が複数ページにわたる場合はページのつながりを示すために契印を、2通以上を同時に作る場合は割印を押す。
録音していいのかという疑問がよく出るが、自分が当事者として参加している会話を録音することは違法ではない。相手に一言伝えておくほうが場は円滑に進む。
どこで、何時間かかるのか。不動産の契約の場所は、仲介業者の事務所が最も多い。売主が業者なら本社やモデルルーム、融資を受けるなら金融機関の応接室になることもある。喫茶店やファミリーレストランで行うことは避けたほうがよい。重要事項の説明は書面を読み合わせる作業で、個人情報も金額も口に出る。所要時間は重要事項の説明と契約書の読み合わせで2時間から3時間をみておく。子ども連れなら、待てる場所があるかを先に聞いておく。
全員が同じ場に集まらない形もある。契約書を郵送で回して順に署名押印していく形を持ち回り契約という。遠方に住んでいる場合や日程が合わない場合に使われるが、重要事項の説明は別に受ける必要がある。2022年5月からは電磁的方法での交付が認められたので、IT重説と組み合わせれば非対面で完結できる。
印鑑は何を持っていくか。不動産の契約書には認印で足りる場合が多いが、実印を求められることもある。登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。銀行印は融資の手続きで使うもので、売買契約そのものには要らない。契約書が複数ページなら契印、2通以上を同時に作るなら割印を押す。
誰と行くか、誰が立ち会うか。本人が行けない場合は委任状で代理人を立てられる。付き添いは自由で、家族や知人が同席しても構わない。日本語での説明が難しい場合、通訳を同席させることに法律上の制限はない。ただし重要事項の説明を行うのは宅地建物取引士であり、通訳が説明を代わることはできない。
年齢と職業。2022年4月1日から成年年齢は18歳になったので、18歳以上なら親権者の同意なく不動産の契約を結べる。職業や無職であることを理由に売買契約が結べないという決まりはない。制約が出るのは住宅ローンの審査のほうで、そこでは収入の安定性が見られる。
いつまでなら破棄できるか。相手方が契約の履行に着手する前なら、買主は手付を放棄して、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は契約書に定めた違約金が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなかった場合は白紙解除となる。契約の内容を後から変えるときは、覚書や変更契約書を作って双方が署名押印する。口頭で合意しただけでは、後から言った言わないになる。
手土産やお礼は要るのか。要らない。不動産の仲介業者は成功報酬で報酬を受け取る立場であり、手土産やプレゼントが取引の条件になることはない。契約後にお礼のメールを送るのも自由だが、義務ではない。
「もう申込みが入っている」「契約済みだ」と言われたとき。実際に入っていることもあれば、判断を早めさせるための言い方であることもある。確かめる方法はある——売主が業者なら申込みの有無を、媒介なら元付に確認できる立場にあるので聞いてみる。そして本当に申込みが入っていても契約に至るとは限らない。契約が成立するのは署名押印と手付金の交付の時点である。急かされたら、いったん止まってよい。重要事項の説明を受けたその場で契約しなければならない決まりはない。
相談先。契約の内容そのものは宅地建物取引業者に、業者の対応に問題があると感じたら免許を出している都道府県または国土交通省の窓口に、争いになれば弁護士に相談する。公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会などの業界団体にも苦情の相談窓口がある。
不動産の契約でよく聞かれることを、短く。場所——仲介業者の事務所が最も多い。喫茶店やファミリーレストランは避ける。個人情報も金額も口に出る。時間——重要事項の説明と契約書の読み合わせで2〜3時間。最短——現金で買い融資の承認が済んでいれば契約と決済を同じ日にできる（即決済）。持ち物——本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代。顔写真付きの本人確認書類が基本になる。同席——付き添いは自由。委任状で代理人も立てられる。通訳の同席にも制限はないが、説明を代わることはできない。子ども連れ——待てる場所があるかを先に聞いておく。
お金を渡す順序。手付金は契約と同時に交付する。契約の前に払う理由は基本的にない。申込みの段階で預り金を求められた場合、申込みを撤回すれば返還される。内金は代金の一部前払いにすぎず、解除の機能を持たない。
やめたくなったとき。相手方が履行に着手する前なら、買主は手付を放棄して、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は契約書に定めた違約金が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなければ白紙解除となり手付金は戻る。契約後に名義を変えるには売主と金融機関の承諾が要る。
期間の話。媒介契約（専属専任・専任）の有効期間は3か月を超えられない。売買契約から決済までは1か月から2か月。賃貸の普通借家は2年とすることが多く、借地借家法第26条により期間満了の1年前から6か月前までに正当の事由をもって通知しなければ同じ条件で更新したものとみなされる。
不動産の契約で押さえる点を、5つに。① 重要事項説明書は事前にもらって読む（その場で即決しなくてよい）② 手付金の額と、いつまで解除できるか③ ローン特約の期限④ 契約不適合責任の範囲と期間⑤ 引渡しの時期と違約金の額。この5つが契約書のどこに書かれているかを、署名する前に指で追う。
やめるときにかかるもの。相手方が履行に着手する前——手付の放棄（買主）または倍返し（売主）。着手後——契約書に定めた違約金（代金の10%〜20%とされることが多い）。ローン特約の期限内で融資が下りなかった——白紙解除。手付金は戻る。契約後に名義を変えるには売主と金融機関の承諾が要る。
記録の残し方。メールやLINEで条件をやりとりしても、最終的な合意は契約書に落とす。内容を後から変えるときは覚書や変更契約書を作って双方が署名押印する。口頭で合意しただけでは、後から言った言わないになる。
不動産の契約をわかりやすく言うと。「いくらで、いつ、どういう状態で引き渡すか」を紙に固める作業である。そこに「やめたくなったらどうするか」を書き添える。それが手付金の条項とローン特約と違約金の条項で、契約書の大半はこの2つ（引き渡す条件と、やめる条件）でできている。
契約の日に持っていくもの。本人確認書類（顔写真付き）、印鑑、手付金、印紙代。印鑑は認印で足りる場合が多いが実印を求められることもある。登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。住民票は契約時には不要で、決済と登記の段階で必要になる。
やめるときのポイント。相手方が履行に着手する前——手付の放棄（買主）または倍返し（売主）。着手後——契約書に定めた違約金。ローン特約の期限内で融資が下りなかった——白紙解除で手付金は戻る。入金のタイミングは、手付金が契約時、残代金が決済時。契約の前にお金を渡す理由は基本的にない。
利点
- （これから書きます）
注意すべき点
- （これから書きます）
2022年5月の法改正で、一度も対面せずに契約できるようになった
2022年5月の宅建業法改正により、相手方の承諾を得れば35条書面と37条書面を電磁的方法で提供でき、押印も不要になった。IT重説と組み合わせれば一度も対面せずに契約できる。ただし承諾は書面または電磁的方法で得る必要がある。
いつまでなら、いくらで抜けられるのか
相手方が履行に着手する前なら、買主は手付を放棄、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は、契約書に定めた違約金（代金の10%〜20%とされることが多い）が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなかった場合は、白紙解除となり手付金が返る。
その場で決めなければならない決まりはない
重要事項の説明は契約前に行うもので、説明を受けたその場で契約する義務はない。説明書を持ち帰って読む時間を求めることは正当であり、断られる理由がない。
解除の機能がある
民法第557条により、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できる。売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合は、宅建業法第39条により代金の20%を超えてはならない。
解除と取消しは別
解除は、有効に成立した契約を将来に向けて解く。取消しは、詐欺や強迫、錯誤といった理由ではじめから無かったことにする。手付放棄による解除は前者で、違約金や手付の放棄が伴う。
保証会社との関係
賃貸では、連帯保証人を立てられない場合の代替として保証会社が使われてきた。近年は保証人がいても保証会社の利用を必須とする物件が増えている。保証料は初回に賃料の0.5か月から1か月程度、その後は年1万円程度または月額賃料の1%程度が多い。
契約前に払う理由は基本的にない
手付金は契約と同時に交付するものである。契約前に申込金や預り金を求められた場合、宅地建物取引業者は申込みの撤回があれば預り金を返還しなければならない（宅建業法第47条の2関係の規定による）。返さないと言われたら、それ自体が問題になる。
認印で足りる場面と、実印が要る場面
売買契約書には認印で足りる場合が多いが、実印を求められることもある。登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。2022年5月からは35条書面・37条書面の押印は不要になった。
六曜は法律上の効果に関係しない
六曜と契約の効力には何の関係もない。ただし土日の大安は司法書士も金融機関も予約が集中する。決済は平日にしかできないので、契約日と決済日は分けて考える。
IT重説で説明を受ける
オンラインでの重要事項説明は、宅地建物取引士が取引士証を画面に提示し、双方向でやりとりできる状態で行う。説明書は事前に送付されている必要がある。
連帯保証人には催告の抗弁権がない
通常の保証人は、先に主債務者に請求してくれと言える（催告の抗弁権）が、連帯保証人にはこれがない。債権者は主債務者を飛ばして連帯保証人に全額を請求できる。個人が根保証をする場合は、民法により極度額を定めなければ効力を生じない。
違法ではない
自分が参加している会話を録音することは違法ではない。ただし相手に一言伝えておくほうが場は円滑に進む。説明内容を残したいのであれば、重要事項説明書そのものが書面として交付されるので、まずそちらを読む。
割印と契印は違う
契印は、1つの契約書が複数ページにわたるとき、ページのつながりを示すために押す。割印は、2通以上の契約書を同時に作ったとき、それらが同じ内容であることを示すためにまたがるように押す。
契約書に入れておく特約
不動産の売買契約書の本体は各社の書式でほぼ共通しているが、特約の欄に何を書くかで結果が変わる。
ローン特約（融資特約）——住宅ローンの審査が通らなかったときに、契約を白紙に戻して手付金を返してもらえる特約である。期限が定められているので、本審査の結果が出る時期に間に合うかを必ず確かめる。期限を過ぎると、融資が下りなくても手付金を放棄しなければ解除できない。
買替特約——手持ちの不動産が売れなければ購入契約を解除できるという特約。住み替えでは、これがないと売れないのに買う義務だけが残る。
契約不適合責任の範囲——売主が個人の中古住宅では、責任を負う期間を引渡しから3か月に限る、あるいは負わないとする特約が置かれることがある。ただし売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合は、引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効になる。
口約束はどうなるのか。不動産の売買契約は、原則として当事者の合意だけで成立する。しかし不動産の取引では、買付証明書や売渡承諾書を交わした段階ではまだ契約が成立していないとされている。裁判所も、双方の書面が交付された事案について売買契約に不可欠な確定的な意思表示があったとは認められないとして成立を否定している（東京地裁 昭和63年2月29日判決／判例タイムズ675号174頁）。実務では、契約書に署名押印して手付金を交付した時点で成立したと扱う。
不動産の契約で気をつける点を、時間の順に。契約の前——重要事項説明書を事前にもらって読む。その場で初めて見て即決しなければならない決まりはない。契約のとき——手付金の額と解除の条件、ローン特約の期限、契約不適合責任の範囲と期間、引渡しの時期、違約金の額を確かめる。契約の後——決済までにローンの本審査が通るかが最大の関門になる。
契約の前にお金を渡さない。手付金は契約と同時に交付するものである。申込みの段階で預り金を求められた場合、申込みを撤回すれば返還される。返さないと言われたら、それ自体が問題になる。内金は代金の一部前払いにすぎず、手付金と違って解除の機能を持たない。
契約を結んだ後にやめたくなったとき。相手方が履行に着手する前なら、買主は手付を放棄して、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は契約書に定めた違約金（代金の10%〜20%とされることが多い）が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなかった場合は白紙解除となり、手付金は返ってくる。
予約という形もある。不動産の売買の予約は、将来その契約を成立させる権利をあらかじめ約束しておくものである。民法第556条は、予約完結権を持つ者が意思表示をすれば売買が成立すると定めている。リースバックで将来買い戻す約束をする場合などに使われる。
契約の名義について。夫婦や親子の連名で契約する場合、出したお金の割合と登記する持分の割合を合わせる。ずれると差額が贈与とみなされる。契約後に名義を変えることもできるが、売主と金融機関の承諾が要る。源泉徴収票の提出を求められるのは住宅ローンの審査の場面で、売買契約そのものには要らない（売主が非居住者で1億円超の場合の源泉徴収は別の話）。
期限が命
住宅ローンの審査が通らなかったときに契約を白紙に戻して手付金を返してもらえる特約。期限が定められているので、本審査の結果が出る時期に間に合うかを必ず確かめる。期限を過ぎると、融資が下りなくても手付放棄でしか解除できない。
買付証明書と売渡承諾書が双方あっても、契約は成立していない
買付証明書と売渡承諾書が双方交付されていても、裁判所は売買契約の成立を否定している（東京地裁 昭和63年2月29日判決／判例タイムズ675号174頁）。契約が成立するのは、契約書に署名押印して手付金を交付したときである。
言うタイミング
購入申込書（買付証明書）に希望価格を書いて出す段階が交渉の出発点になる。売買契約書に署名したあとで下げることはできない。売主が複数の申込みを比べる場面では、価格だけでなく引渡し時期やローンの有無も判断材料になる。
契約日に「良い日」を選ぶ人は多い
大安や友引といった六曜を見て、不動産の契約日を決める人は少なくない。法律上の効果には何の関係もないが、実務上は日取りが混み合うという影響がある。
土日の大安は、司法書士も金融機関も予約が集中する。決済は平日にしかできない（法務局と金融機関が動いている必要があるため）ので、契約日と決済日は別に考える。
引渡しの時期を優先するなら、日取りにこだわらないほうが選択肢は広がる。
実務で効くのは曜日のほうである。決済は法務局と金融機関が動いている平日にしかできない。水曜日を定休日にしている不動産会社が多いのは、宅地建物取引業の慣行によるもので法律の定めではない。12月は年末年始で法務局と金融機関が閉まる期間があるため、年内の引渡しを狙うなら逆算が要る。仏滅や赤口を避けたい場合も、先に決済日を決めてから契約日を選ぶほうが動かしやすい。
利点
- （これから書きます）
注意すべき点
- （これから書きます）
2人以上の名義で買う
不動産を夫婦や親子で共同購入する場合、出したお金の割合と、登記する持分の割合を合わせる。ここがずれると、差額が贈与とみなされて贈与税の対象になる。
4,000万円の物件を夫3,000万円・妻1,000万円で出したなら、持分は夫4分の3・妻4分の1で登記する。
住宅ローンをペアで組む場合、連帯債務、連帯保証、ペアローンで住宅ローン控除の使い方が変わる。不動産の契約の前に、どの形にするかを金融機関と決めておく。
電気・ガス・水道
不動産の重要事項説明では、飲用水・電気・ガスの整備状況が説明される。
実際の切り替えは引渡しの日を基準に行う。売主は引渡し日で停止し、買主は引渡し日から開始する。売主が先に止めてしまうと、買主が入居前の確認や清掃をできなくなるので、日付を合わせる。
プロパンガスの場合は、設備が業者の所有になっていることがある。解約時に設備の撤去費や残債の精算を求められることがあるため、契約前に確認しておく。
複数人で1つの物件を借りる
不動産をルームシェアで借りる場合、契約の形が2つある。
1人が借主になり他が同居人になる形と、全員が連名で借主になる形である。前者は借主1人が賃料全額の責任を負い、後者は全員が連帯して責任を負う。
途中で1人が抜けた場合の扱いが一番もめるところなので、入居前に、抜けるときの手続きを契約書または覚書で決めておく。また、貸主の承諾なく同居人を増やすことは契約違反になることが多い。
契約金ゼロで進む取引はあるのか
不動産の手付金の額に法律上の下限はないので、当事者が合意すればゼロでも契約は成立する。
ただし手付金には、相手方が履行に着手するまでの間、買主は放棄して、売主は倍返しして解除できるという機能がある（民法第557条）。手付金がゼロだと、この解除の仕組みが働かない。実務では代金の5%から10%が置かれるのが通常である。
時期で価格は変わるのか
不動産の価格は季節では決まらないが、取引の件数には偏りがある。転勤と入学に合わせて1月から3月に動きが集中し、9月から11月に次の山が来る。
件数が多い時期は買い手も多いので、売る側には有利に働きやすい。逆に閑散期は競合が少ないので、買う側が交渉しやすい面がある。ただしどちらも傾向であって、個別の物件では立地と価格のほうがはるかに効く。
決済日から逆算する
契約日を六曜で選ぶこと自体は自由だが、先に決めるべきは決済日のほうである。
決済は法務局と金融機関が動いている平日にしかできない。住宅ローンの本審査に2週間から3週間、売主の引越しにも期間が要る。そこから逆算すると、契約日の選べる幅はそれほど広くない。
利点
- （これから書きます）
注意すべき点
- （これから書きます）