不動産を買う

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最終更新 2026年8月23日 ／ 見出し 11 + 71 ／ この項目で扱う語 71件

不動産を買うとき、順番は決まっている

不動産を買う側の手続きは、資金計画、不動産探し、内見、購入申込み、住宅ローンの事前審査、重要事項説明、売買契約、本審査、融資実行と決済、引渡し、という順に進む。

不動産の申込みの段階では、まだ契約は成立していない。購入申込書（買付証明書）を出しても、原則としてどちらからでも撤回できる。不動産の売主側が応じる意思を示す書面が売渡承諾書だが、それでも契約は成立しない。裁判所は、双方の書面が交付された事案について売買契約に不可欠な確定的な意思表示があったとは認められないとして成立を否定している（東京地裁 昭和63年2月29日判決／判例タイムズ675号174頁）。

契約が成立するのは、売買契約書に署名押印して手付金を交付したときである。そのため申込みの順番が先でも、先に契約した人が買主になることがある。

不動産の手付金には解除の機能がある。民法第557条により、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できる。さらに売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合は、宅建業法第39条により手付の額は代金の20%を超えてはならない。

不動産では売主が業者かどうかで、守られ方が変わる。売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合には、いわゆる8種制限が適用される。手付の上限、契約不適合責任の特約の制限（引渡しから2年以上）、手付金等の保全措置、クーリング・オフなどがこれにあたる。売主が個人であればこれらは働かない。広告の「取引態様」の欄を見れば、売主なのか媒介なのかが分かる。

不動産の値引きは、購入申込書を出す段階が出発点になる。希望価格を書いて出し、売主が複数の申込みを比べる。このとき見られるのは価格だけではない。引渡し時期、住宅ローンを使うかどうか、契約までの早さも判断材料になる。契約書に署名したあとで下げることはできない。

不動産会社の担当者は変えられる。媒介契約は会社との契約であって個人との契約ではないので、会社に伝えれば担当を替えてもらえる。言いにくければ、店長や本部の問い合わせ窓口に連絡する方法もある。

不動産を買うときに用意するもの。契約の日は本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代。決済の日は住民票、実印と印鑑証明書（ローンを組む場合）、残代金と諸費用。領収書は売主が発行する。個人が自宅を売って受け取る代金の領収書は営業に関しない受取書として印紙が不要だが、売主が業者なら印紙が要る。

不動産の値引きの言い方。購入申込書に希望価格を書いて出す。不動産の売り出し価格に対して、指値を入れる形になる。売主が複数の申込みを比べるとき、見られるのは価格だけではない——引渡し時期、住宅ローンを使うかどうか、契約までの早さも判断材料になる。条件のよい相手が先にいる場合、自分が2番手として控えることもある。1番手が契約に至らなければ順番が回ってくるが、契約が成立するのは署名押印と手付金の交付の時点なので、それまでは決まっていない。

不動産を買ったあとの税務。自分が住む不動産なら、購入費用は経費にならない。住宅ローン控除を受ける場合、初年度は確定申告が必要で、2年目以降は年末調整で処理できる。賃貸に出す不動産なら話が変わり、建物は減価償却費として毎年計上し、仲介手数料と登録免許税は取得価額に含める（経費として一度に落とせない）。不動産取得税と固定資産税はその年の必要経費になる。

不動産の支払いにクレジットカードは使えるのか。不動産の代金そのものをカードで払うことは通常できない。仲介手数料をカードで払えるかは会社ごとの対応による。一方、不動産取得税や固定資産税などの税金はカード納付やスマホ決済に対応している（決済手数料が別途かかる）。

不動産を買う人の年齢と職業。2022年4月1日から成年年齢は18歳になったので、18歳以上なら単独で不動産の売買契約を結べる。無職であることを理由に契約が結べないという決まりもない。制約が出るのは住宅ローンの審査のほうである。国土交通省の住宅市場動向調査では取得世帯の年齢層が毎年公表されており、平均像は調査結果で確かめられる。

外国人による不動産の取得と規制。日本には外国人の不動産取得を一般的に制限する法律はない。ただし重要土地等調査法により、防衛関係施設や国境離島の周辺（注視区域・特別注視区域）では一定面積以上の取引に事前の届出が必要になる。2024年4月1日からは、国内に住所を持たない登記名義人に国内連絡先の登記が求められる。

不動産を買う利点を、賃貸と比べて。完済すれば住居費が固定資産税と維持費だけになる、資産として残る、住宅ローン控除が使える、団体信用生命保険で万一のときに残債が消える。対して、簡単に移れない、維持と修繕の費用を自分で負う、価格が下がる可能性を自分で抱える。どちらが得かは住む期間と移動の可能性で変わる。

買う前に決めておくこと。総額ではなく毎月の返済額から逆算する。諸費用は現金で用意するのが原則で、諸費用ぶんまで頭金に回すと決済ができなくなる。購入資金の計画に不安があればファイナンシャルプランナーに相談する方法もあるが、物件の説明と契約は宅地建物取引業者の役割である。

申込みを取り下げるとき。購入申込書を出しても契約は成立していないので、原則としてどちらからでも撤回できる。理由の説明も要らない。預り金を渡していれば返還される。契約が成立するのは署名押印と手付金の交付の時点である。

買った不動産の会計上の扱い。自分が住む家なら購入費用は経費にならない。賃貸に出すなら、建物は減価償却費として毎年計上し、仲介手数料と登録免許税は取得価額に含める。不動産取得税と固定資産税はその年の必要経費になる。家賃収入は不動産所得として申告する。

不動産を買う手順を、通しで。資金計画 → 物件探し → 内見 → 購入申込み → 事前審査 → 重要事項説明 → 売買契約 → 本審査 → 融資実行と決済 → 引渡し。物件が決まってから引渡しまでが1か月半から2か月半。用意するのは、契約の日に本人確認書類・印鑑・手付金・印紙代、決済の日に住民票・実印と印鑑証明書・残代金と諸費用。

買う側の押さえどころ。登記名義が売主本人か、抵当権が決済で抹消できるか、境界が確定しているか、越境物がないか、設備に不具合がないか、そして住宅ローンが通るか。この6つは重要事項説明書と登記事項証明書で確かめられる。

申込みを取り下げるとき。購入申込書を出しても契約は成立していないので、原則としてどちらからでも撤回できる。理由を説明する義務もない。預り金を渡していれば返還される。

不動産を買うポイントを5つに。① 総額ではなく毎月の返済額から逆算する。② 諸費用は現金で用意する（頭金に回しきらない）。③ 申込みの段階では契約は成立していない。④ ローン特約の期限を必ず確かめる。⑤ 売主が業者かどうかで守られ方が変わる（取引態様の欄を見る）。

申込みをやめる理由に説明は要らない。購入申込書を出しても契約は成立していないので、原則としてどちらからでも撤回できる。「家族と相談して見送ることにしました」で足りる。預り金を渡していれば返還される。契約後のキャンセルは、相手方が履行に着手する前なら手付の放棄、着手後は違約金が必要になる。

買うタイミングをどう考えるか。価格は季節では決まらない。変わるのは取引の件数と競合の多さで、1月から3月と9月から11月に山が来る。件数が多い時期は選択肢が増えるが競合も増える。閑散期は選択肢が減るが交渉しやすい。住所を移すタイミングは、登記される住所が住民票の住所になることから決める。

出したお金と持分を合わせないと、差額が贈与とみなされる

出資の割合と登記する持分の割合がずれると、差額が贈与とみなされる。4,000万円を夫3,000万円・妻1,000万円で出したなら、持分は夫4分の3・妻4分の1で登記する。

全員には届かない

購入資金の出どころを確認するための書面で、調査ではない。収入に対して購入価格が大きい場合などに送られる傾向があるが、基準は公表されていない。届かなかったからといって問題があるわけではない。

いつまでなら、いくらで抜けられるのか

申込みの段階なら原則として撤回できる。契約後は、相手方が履行に着手する前であれば手付を放棄して解除できる。着手後は契約書に定めた違約金が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなかった場合は白紙解除となる。

探すサイトと、確かめるサイトは別

探すとき。民間のポータルサイト。掲載数が多く条件で絞れる。ただし載っているのは売り出し価格である。

価格を確かめるとき。国土交通省の不動産情報ライブラリ（実際の取引価格）、不動産流通機構が公開している成約価格の統計。

権利を確かめるとき。法務局の登記情報提供サービス。

制限を確かめるとき。市区町村の都市計画図とハザードマップ。

不動産を購入するときは、探すのと確かめるのを別のサイトでやる。

誰に相談すると何が返ってくるか

不動産会社。物件と相場、手続の段取り。ただし成約すると報酬が入る立場なので、「買わない」という選択肢は出にくい。

銀行。借りられる額と金利。

司法書士。登記と権利関係。

税理士。贈与、相続、確定申告。

公的な窓口。市区町村の住宅相談、宅建協会などの業界団体が設けている無料相談。不動産の購入について、中立の立場から聞ける場所がある。

替えてもらえる

媒介契約は会社との契約であって個人との契約ではない。会社に伝えれば担当を替えてもらえる。言いにくければ店長や本部の窓口に連絡する方法もある。

申込書の段階

購入申込書に希望価格を書いて出す段階が出発点になる。売買契約書に署名したあとで下げることはできない。売主が見るのは価格だけではなく、引渡し時期、ローンの有無、契約までの早さも判断材料になる。

年度ごとに変わる

住宅の省エネ性能に応じた国の補助制度や、自治体独自の助成がある。年度ごとに名称も要件も予算も変わり、予算の消化で早期に終了することがある。国土交通省と居住予定の自治体の最新のページで確認する。

買って貸す場合の、収入と経費

収入になるもの。家賃、共益費、更新料、礼金、駐車場代。

経費になるもの。減価償却費、固定資産税、管理費、修繕費、火災保険料、管理会社への手数料、借入金の利息（元本は経費にならない）。

確定申告が要る。不動産所得が20万円を超えると申告する。不動産の購入で借入をしている場合、利息だけが経費になる点を間違えやすい。

事前審査と本審査は別

事前審査は申込み前後に受けるもので、通っても融資が確定したわけではない。本審査は契約後に、物件の資料もそろえて行う。本審査で否決される可能性があるため、ローン特約の期限が重要になる。

領収書は、売るときに効いてくる

不動産の購入で受け取る領収書は、必ず全部保管する。

何に使うか。将来その不動産を売ったときの、譲渡所得の計算。買った金額と諸費用が「取得費」になり、売った金額から差し引かれる。

無いとどうなるか。売却価格の5%しか取得費として認められない。3,000万円で売ったなら150万円しか引けない。税額が大きく変わる。

残すもの。売買契約書、仲介手数料の領収書、登記費用の明細、リフォームの領収書。

ペアで組むと、両方が全額の責任を負う

連帯債務やペアローンでは、一方が返せなくなってももう一方が全額の責任を負う。離婚しても、金融機関との関係では責任は消えない。名義や債務の整理は金融機関の承諾がなければできない。

内金と手付金は別のもの

手付金は解除の機能を持つ（民法第557条）。内金は代金の一部前払いにすぎず、解除の機能はない。同じ「先に払うお金」でも法的な性質が違うので、契約書にどちらとして書かれているかを確かめる。

日本の法律に、買主側エージェントという区分はない

日本の法律に「買主側エージェント」という区分はない。法律上は片手（分かれ）で媒介している業者と同じ立場である。名乗ること自体に要件はないため、実際に一方だけにつく運用をしているかは媒介契約の種別と報酬の受け取り方で確認する。

届かなくても、やることは変わらない

「お尋ね」は全員に送られるものではない。届かなくても、親から援助を受けたなら贈与税の申告は必要になる。住宅取得等資金の贈与の特例を使う場合も、申告して初めて適用される。

帳簿につけるときの分け方

不動産の購入を帳簿につける場合、土地と建物を分ける。

土地 → 「土地」（減価償却しない）建物 → 「建物」（減価償却する）設備 → 「建物附属設備」仲介手数料・登記費用 → 取得価額に含めるか、「支払手数料」等で経費にするかを選べるものがある。

土地と建物の按分。売買契約書に内訳が書かれていればそれを使う。書かれていない場合は固定資産税評価額の比で分けるのが一般的である。

不動産の購入では、この按分が減価償却の額を決める。

買うと決める前に、確かめておくこと

資金。自己資金と借入の上限。不動産の購入では、物件価格のほかに諸費用が6〜9%かかる。仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税、火災保険。

権利。登記事項証明書で、所有者と抵当権を見る。共有になっていれば、共有者全員の同意が要る。

制限。用途地域、道路の種類、建ぺい率と容積率。再建築ができない土地がある。

現地。時間帯を変えて2回以上行く。不動産を購入する判断は、書面と現地の両方が揃ってから。

代金の一部になる

解除がなければ代金の一部に充当されるので、別途の負担になるものではない。売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合は、宅建業法第39条により代金の20%を超えてはならない。実務では5%から10%程度が多い。

買うときに要るもの、場面ごとに

申込みのとき。本人確認書類。申込証拠金を求められることがある。

契約のとき。本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代、仲介手数料の半金。不動産の購入では、手付金は代金の5〜10%が目安になる。

住宅ローンの審査。源泉徴収票または確定申告書（3期分）、住民票、印鑑証明書、健康保険証、本人確認書類、売買契約書と重要事項説明書の写し。

決済のとき。実印、印鑑証明書、住民票、残代金、登記費用。不動産を購入する日には、司法書士が本人確認をするので原本が要る。

申込みの取り消しに理由は要らない

購入申込書は契約ではないので、撤回に理由は要らない。申込証拠金を預けていた場合も返還される。

ただし早いほうがよい。売主側は、申込みを受けて他の検討を止めていることがある。決めたらすぐ伝える。

契約後は違う。不動産の売買契約を結んだあとは、手付金を放棄する（手付解除）か、住宅ローン特約で白紙にするか、違約金を払う（違約解除）かになる。

不動産を購入する手続で、「まだ引ける段階」と「もう引けない段階」の境目は契約である。

価格は季節で決まらない

取引の件数には偏りがあり、1月から3月と9月から11月に山が来る。件数が多い時期は買い手も多く、閑散期は競合が少ないので交渉しやすい面がある。ただしどちらも傾向で、個別の物件では立地と価格のほうがはるかに効く。

買う理由は、期限のあるものと無いものに分かれる

期限があるもの。子どもの就学、転勤、賃貸の更新、親からの資金援助の贈与税の非課税枠。不動産の購入時期が動かせない理由になる。

期限が無いもの。金利が低いうちに、価格が上がる前に、家賃がもったいない。これらは「いつ買うか」を決める根拠にはなるが、期限ではないので、焦る理由にはならない。

分けて考える意味。期限のある理由が無いのに急がされている場合、その急ぎは自分の事情から出ていない。

実印が要る場面と、要らない場面

売買契約書は認印で足りる場合が多い。実印と印鑑証明書が必ず要るのは、所有権移転登記と抵当権設定登記の場面である。現金で買って抵当権を設定しない場合は、必要な通数が減る。

この項目で扱っていること

不動産の購入について、このページでは申込みから契約、住宅ローン、決済、登記までの手順と、そこで働く法律を扱っている。

買う側が知っておくと立場が変わること。①購入申込書では契約は成立しない②手付金を放棄すれば解除できる期間がある③住宅ローン特約で白紙に戻せる期限がある④売主が宅地建物取引業者のときだけ働く保護がある（8種制限）⑤重要事項説明は契約の前に受けるものである。

不動産を買う手続は長いが、戻せなくなる地点は契約の1か所に集まっている。

使える条件が細かく決まっている

不動産の購入にもクーリング・オフはあるが、条件を満たす場合に限られる（宅地建物取引業法第37条の2）。

条件。①売主が宅地建物取引業者であること②事務所等以外の場所で申込みまたは契約をしたこと③告知を受けた日から8日以内④引渡しを受けて、かつ代金を全額払っていないこと。

だから使えないことが多い。売主が個人なら対象外。不動産会社の事務所で契約していれば対象外。

使える場合は無条件。書面で通知すれば、手付金は全額返る。違約金も要らない。

購入にかかるお金の内訳

不動産の購入では、物件価格のほかに諸費用が6〜9%かかる。

仲介手数料（売買代金400万円超で「3%＋6万円」＋消費税が上限）印紙税（売買契約書に貼る）登録免許税（所有権移転・抵当権設定）司法書士報酬不動産取得税（あとから納税通知が来る）火災保険料固定資産税の精算金住宅ローンの事務手数料と保証料。

現金で用意するもの。手付金と諸費用は、原則として現金で先に要る。不動産を買うときは、この分を頭金と別に見ておく。

妻の名義にする場合の、贈与税の線

お金を出した人と名義人が違うと、その差額は贈与とみなされる（相続税法第9条）。

贈与税の基礎控除。年間110万円までは課税されない。

使える特例。婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合、2,000万円まで控除される特例がある（配偶者控除）。

だから順番がある。不動産の購入時に名義を決める前に、誰がいくら出すのかを先に確定させる。税務上の判断は税理士に確認する。

買う側から見た「抜き」

他社が案内した物件を、別の会社が横から契約に持っていくことを実務で「抜き行為」という。

買う側に起きること。「うちなら手数料を安くします」と持ちかけられることがある。

考えるところ。案内・調査をした会社と、契約する会社が変わると、物件を実際に見て調べた人が担当から外れる。不動産の購入では、調査の質が後から効いてくる。

業界団体の倫理規程では戒められている行為だが、法律で禁じられているわけではない。

買った翌年の申告

不動産を購入して住宅ローン控除を受ける場合、初年度だけは確定申告が要る（会社員でも）。

期間。買った翌年の2月16日から3月15日まで。

要るもの。売買契約書の写し、登記事項証明書、住宅ローンの年末残高等証明書、源泉徴収票、本人確認書類。

2年目から。会社員は年末調整で処理できる。不動産の購入で使える制度は、初年度に自分で申告することで始まる。

何歳で買っているか、という統計

国土交通省が毎年「住宅市場動向調査」で公表している。

おおまかな傾向。注文住宅・分譲住宅は30代が中心、中古住宅は40代以降の割合が上がる。

年齢が効く場面。住宅ローンの完済年齢に上限がある（80歳未満としている金融機関が多い）。借入期間が短くなると、毎月の返済額が上がる。

不動産を購入する年齢は、返済期間を通じて資金計画に効いてくる。

出典：国土交通省「住宅市場動向調査」統計情報（2026年8月23日確認）

収入が無い状態で買えるか

現金で買う場合。不動産の購入そのものに、収入の条件は無い。誰でも買える。

住宅ローンを使う場合。安定した収入が審査の前提になるので、無職では通らないのが通常である。

買ったあとにかかるもの。固定資産税、都市計画税、マンションなら管理費と修繕積立金、火災保険料。不動産を購入したあとは、収入が無くても毎年かかる費用がある。

買う側の利点を、事実として並べる

資産として残る。不動産の購入では、支払いが終われば所有権が残る。賃貸の家賃は残らない。

住宅ローン控除。要件を満たせば所得税から控除される。居住用であること、床面積、所得の上限などの条件がある。

自由に使える。リフォームも、貸すことも、売ることもできる。

ただし戻せない。不動産を買うと、売るまで場所を変えられない。売るときには仲介手数料と税金がかかる。利点と、戻しにくさは同じ性質から出ている。

買う側も媒介契約を結ぶことがある

媒介契約は売る側が結ぶものと思われやすいが、買う側が「探してもらう」ために結ぶこともある。

結ぶと何が変わるか。不動産会社に探索と報告の義務が生じる。書面の交付が義務になる（宅地建物取引業法第34条の2）。

報酬。成約したときだけ発生する。上限は売買代金400万円超で「3%＋6万円」＋消費税。

結ばない場合。物件ごとに問い合わせて案内を受ける形になる。不動産の購入では、こちらのほうが一般的である。

本人が行けないときに代理で買う

不動産の購入は、代理人を立てて行える。

要るもの。委任状（本人の実印を押す）本人の印鑑証明書（発行から3か月以内）代理人の本人確認書類。

委任状に書くこと。物件を特定できる情報（所在・地番・家屋番号）、代理権の範囲（契約まで／決済まで）、日付、本人の署名。

本人に意思能力が必要。委任状があっても、本人に判断能力が無ければ無効になる（民法第3条の2）。不動産を購入する場面でも、ここは同じである。

建物だけが、年数で減っていく

土地は減価償却しない。建物と設備だけが対象になる。

法定耐用年数。木造の住宅は22年、鉄筋コンクリート造の住宅は47年。

中古を買った場合。築年数が法定耐用年数を超えていれば「法定耐用年数×0.2」、超えていなければ「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2」で計算する。端数は切り捨て、2年未満は2年とする。

不動産を購入して貸す場合、この年数が毎年の経費の額を決める。

出典：国税庁「中古資産の耐用年数」タックスアンサー No.2109（2026年8月23日確認）

見落としやすい5つ

①境界が確定しているか（確定測量図があるか）②再建築ができるか（接道が2m以上あるか）③管理費と修繕積立金の額と、値上げの予定（マンション）④インフラの引込み（上下水道・ガス）⑤ハザードの状況。

どれも重要事項説明で説明される。ただし説明は契約の直前になることが多い。不動産の購入では、この5つを申込みの前に自分で確かめておくと、判断の材料が早く揃う。

2番手になったとき、何が起きているか

同じ不動産に複数の購入申込みが入ることがある。

順番は先着が原則。ただし売主が条件で選ぶこともある。現金か住宅ローンか、引渡しの時期、価格。

2番手でも回ってくることがある。1番手のローン審査が通らなかった場合、1番手が申込みを撤回した場合。

2番手のときにできること。事前審査を先に通しておく。条件面（引渡し時期など）で譲れるところを示す。不動産の購入では、価格以外の条件が順番を動かすことがある。

買って5年以内に売ると、税率が変わる

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかで、譲渡所得の税率が変わる。

5年以下（短期）＝所得税30%＋住民税9%（復興特別所得税を含めて39.63%）5年超（長期）＝所得税15%＋住民税5%（同20.315%）。

数え方に落とし穴がある。「買ってから5年」ではない。売った年の1月1日で5年を超えているかを見る。

不動産を購入してすぐ売る可能性があるなら、この年またぎを先に確かめる。

買うことに、どんな規制があるか

土地そのものの規制。市街化調整区域では、原則として建物を建てられない。農地は農地法の許可が要る。重要施設の周辺と国境離島は、「重要土地等調査法」により事前届出が必要な区域がある。

建物の規制。用途地域、建ぺい率、容積率、高さ、接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）。

いつ分かるか。重要事項説明で説明される。ただし不動産を購入すると決める前に、市区町村の窓口で自分でも確かめられる。

代金はカードで払えない

不動産の購入代金をクレジットカードで払うことは、通常できない。金額が限度額を超えるうえ、決済の日に確定した資金が要るためである。

カードが使える場面。申込証拠金や手付金の一部を扱う会社がまれにある。仲介手数料をカード払いにできる会社がある。

注意。カードのキャッシングやリボ払いの残高は、住宅ローンの審査で他の借入として見られる。不動産を購入する予定があるなら、審査の前に整理しておく。

経費にできるかどうかは、用途で決まる

自分が住む場合。経費にはならない。不動産の購入費用は、売るときの譲渡所得の計算で「取得費」として使う。

賃貸に出す場合（不動産所得）。建物は減価償却として毎年少しずつ、土地は償却できない。仲介手数料・登録免許税・不動産取得税は、取得価額に含めるか経費にするかを選べるものがある。

だから領収書を全部残す。不動産を購入したときの書類は、住む場合も貸す場合も、あとで必ず使う。

値下げの交渉をどう出すか

不動産の購入で価格の交渉をすることを、実務では「指値」という。

通りやすい場合。長く売れ残っている、売主が売り急いでいる、修繕が必要な箇所がある。

通りにくい場合。出たばかり、他に申込みが入っている、売主が住宅ローンの残債を下回れない。

出し方。根拠を添える。近隣の成約価格、必要な修繕の見積り。不動産の購入申込書に希望価格を書いて出すのが通常の形である。

なぜ不動産にすると評価が下がるのか

現金で持っているより、不動産にしたほうが相続税の評価額が下がることがある。

評価の方法が違うから。現金は額面そのまま。土地は路線価（公示価格のおおむね80%が目安）。建物は固定資産税評価額（建築費の50〜70%程度になることが多い）。

貸すとさらに下がる。貸家建付地・貸家として評価が下がる。

ただし。不動産の購入は、売るときに時間がかかる。相続人が複数いれば分けにくい。評価が下がることと、相続人にとって扱いやすいことは別である。税務上の判断は税理士に確認する。

時期を決める材料

市場の側。2〜3月と9〜10月に売り物が増える。選択肢が多い時期だが、買う人も多い。

自分の側。頭金がいくら貯まっているか、勤続年数（住宅ローンの審査で見られる）、入居したい時期。

逆算する。不動産の購入は、申込みから引渡しまで1.5〜3か月かかる。入居の希望日から逆算して、探し始める時期が決まる。

金利で決めない。金利は誰にも読めない。読めないものを判断の中心に置くと、決められなくなる。

2年目以降は年末調整でよい

住宅ローン控除は、初年度に確定申告をすれば、2年目からは年末調整で処理できる（給与所得者の場合）。

年末調整に出すもの。税務署から送られてくる「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」金融機関の「年末残高等証明書」。

出し忘れたら。確定申告で還付を受けられる。不動産の購入に関する控除は、出し忘れても後から取り戻せる場合が多い。

夫婦で買うときの3つの形

①単独名義（どちらか一方）②共有名義（持分を出資の比で分ける）③ペアローン（それぞれが別々に借りる）。

住宅ローン控除。共有名義とペアローンでは、二人ともが控除を受けられる。連帯保証人は借主ではないので受けられない。

売るときの控除。3,000万円の特別控除は、居住していた共有者それぞれが使える。

注意。不動産を購入するときの名義は、離婚や相続のときに問題になる。出資の割合と合わせておく。

住民票をいつ移すか

不動産の購入では、登記の住所と住民票の住所が関わってくる。

決済より前に移す場合。新しい住所で登記できるので、あとから住所変更登記をしなくて済む。住宅ローン控除の手続でも新住所が使える。

決済より後に移す場合。旧住所で登記されるので、引っ越し後に住所変更登記が必要になる（登録免許税がかかる）。

まだ住んでいないのに移してよいか。金融機関や司法書士が事前の異動を求めることがある。どちらにするかは、決済の前に担当者と決めておく。

マンションを買うときだけ見るもの

管理の状態。管理費と修繕積立金の額、修繕積立金の総額（積立てが足りていないと将来の一時金が出る）、大規模修繕の履歴と長期修繕計画。

管理規約。ペット、楽器、リフォームの範囲、駐車場の使い方。不動産の購入後に「できない」と分かることがある。

専有と共用の境目。バルコニーと窓は共用部分にあたることが多い。自分の判断で変えられない。

面積の表示。登記は内法、広告は壁芯で書かれることが多く、数字が変わる。

名義は、出したお金の割合で決める

不動産の購入では、名義を出資の割合と合わせる。

ずれると贈与になる。夫が全額出して妻の名義にすると、その分が贈与とみなされる。

共有にする場合。持分を出したお金の比で登記する。頭金・借入・諸費用のすべてを足して計算する。

共有の注意。売るときに共有者全員の同意が要る。離婚や相続で、持分だけが第三者に渡ることがある。

資金計画を相談する相手

ファイナンシャル・プランナーは、不動産の購入そのものではなく、資金計画を見る立場である。

相談できること。いくらまでなら返せるか（借りられる額とは別）、教育費・老後資金との兼ね合い、火災保険と生命保険の見直し。

注意。保険や金融商品の販売を兼ねている場合がある。誰から報酬を受け取っているかで、出てくる助言が変わる。

税務は税理士、登記は司法書士、法律は弁護士。不動産の購入では、相談先が役割で分かれている。

国籍による制限は無い

日本では、外国人が不動産を購入することに国籍の制限が無い。永住権も在留資格も、購入そのものの条件ではない。

実務で問題になるところ。住宅ローンを組むには、永住権または在留資格と、日本での収入・勤続年数が見られる。印鑑証明書がない場合、本国の官憲が発行するサイン証明（署名証明）で代えることがある。住民票がない場合、宣誓供述書などが必要になる。

登記の氏名表記。不動産の購入では、住民票や証明書の表記に合わせて登記する。

買うまでの手順を7つに分ける

①条件を決める ②探す ③内見する ④購入申込書を出す⑤重要事項説明を受けて売買契約 ⑥住宅ローン本審査⑦残金決済・引渡し・登記。

①で決めること。エリア、広さ、価格の上限、入居したい時期。不動産の購入は、この4つが決まっていないと探す範囲が絞れない。

④は契約ではない。申込みでは売買契約は成立しない。撤回できる。

⑤から先は期限が動く。手付解除の期限、住宅ローン特約の期限、引渡しの日。不動産を買う手続では、この3つの日付を最初に押さえる。

若いうちに買う場合の利点と条件

利点。借入期間を長く取れるので、毎月の返済額を抑えられる。完済年齢に余裕がある。

審査で見られるところ。勤続年数（1年以上を目安とする金融機関が多い）、年収、他の借入（自動車ローン・奨学金・カードの分割）。

注意。不動産を購入すると、転勤や転職で住む場所を変えにくくなる。売る場合は仲介手数料と税金がかかる。貸す場合は住宅ローンのままでは原則できない。

競売物件はどこで見られるのか

裁判所が扱う競売の不動産の情報は、BIT（不動産競売物件情報サイト）で公開されている。誰でも無料で見られ、物件明細書、現況調査報告書、評価書の3点セットもそこからダウンロードできる。

競売の不動産で価格が安いのには理由がある。原則として内覧ができない。売主の契約不適合責任を追及できない。占有者がいる場合の明渡しも買受人が処理することになる。

不動産の3点セットには、建物の間取り、占有の状況、評価の根拠が書かれている。入札の前にこれを読み込めるかどうかが、競売で買えるかどうかの分かれ目になる。

BITで誰でも無料で見られる

裁判所の不動産競売物件情報サイト（BIT）で、物件明細書・現況調査報告書・評価書の3点セットまで無料でダウンロードできる。内覧は原則できず、契約不適合責任も追及できないため、この3点セットを読み込めるかが分かれ目になる。

年齢と住宅ローン

不動産を買うときの住宅ローンの審査で年齢が効くのは、完済時の年齢に上限があるためである。80歳未満とする金融機関が多い。

不動産を40歳で買って35年返済を組むと完済時は75歳になるので、多くの金融機関で通る。50歳で35年なら85歳となり、返済期間を短くするか、親子リレー返済などの形を検討することになる。

返済期間が短くなれば毎月の返済額は増える。年齢が上がるほど、借入可能額よりも毎月の返済額のほうが先に制約になる。

「申し込みが入った」と言われたとき

検討している不動産について「ほかにも申込みが入っている」と言われることがある。

実際に入っていることもあれば、その不動産の判断を早めさせるための言い方であることもある。確かめる方法はある。売主が業者であれば、申込みの有無や順位を確認できるか聞いてみる。媒介であれば、その業者は元付に確認できる立場にある。

ただし、本当に申込みが入っていても契約に至るとは限らない。契約が成立するのは署名押印と手付金の交付の時点なので、それまでは決まっていない。

不動産を買うときに用意するものと、進む順。用意するもの——本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代、（決済時に）住民票、実印と印鑑証明書、残代金と諸費用。進む順——資金計画 → 物件探し → 内見 → 購入申込み → 事前審査 → 重要事項説明 → 売買契約 → 本審査 → 融資実行と決済 → 引渡し。物件が決まってから引渡しまで1か月半から2か月半をみる。

申込みを取り下げる場合。購入申込書を出しても契約は成立していないので、原則としてどちらからでも撤回できる。理由を説明する義務もない。預り金を渡していれば返還される。契約が成立するのは署名押印と手付金の交付の時点である。

買う側から見た抜き行為。案内を受けた不動産を、別の会社から申し込んで手数料を安くしようとする形は、案内した会社との関係で問題になる。業界団体の規則でも禁じられている行為で、発覚すれば取引そのものが止まることがある。

買ったあとの住所変更。登記される住所は住民票の住所になる。引越しの前に登記するか、住民票を先に移してから登記するかで手続きが変わるので、司法書士と決済の前に相談しておく。先に登記して後から引っ越すと、登記名義人住所変更の登記が別に必要になる。

共有で買う場合。夫婦の共有名義にするなら、出したお金の割合と持分の割合を合わせる。ずれた分は贈与とみなされる。4,000万円を夫3,000万円・妻1,000万円で出したなら、持分は夫4分の3・妻4分の1で登記する。住宅ローン控除は、連帯債務・連帯保証・ペアローンのどれにするかで使える範囲が変わる。

海外の不動産を買う

不動産は国によって、外国人が不動産を持てる範囲が違う。所有権を認める国、一定の条件を付ける国、長期の借地権のみを認める国がある。

海外の不動産でも日本の税務との関係も残る。日本の居住者は、国外にある不動産から生じる所得も日本で申告する必要がある。国外財産が5,000万円を超える場合は国外財産調書の提出義務もある。

このサイトは日本の制度を扱っているため、各国の制度については現地の法制度と日本の税務の両方を確認できる専門家に相談する。

外国人が日本の不動産を買えるのか

買える。日本には、外国人が不動産を取得することを一般的に制限する法律はない。国籍や在留資格による制限もなく、登記も同じ手続きで行える。

ただし不動産の取得には例外がある。重要土地等調査法により、防衛関係施設や国境離島などの周辺（注視区域・特別注視区域）では、一定面積以上の土地等の取引について事前の届出が必要になる。

また2024年4月1日からは、登記名義人が国内に住所を持たない場合に国内連絡先の登記が必要になる制度が始まっている。住宅ローンについては、永住権の有無や在留資格によって金融機関の判断が分かれる。

一般的に制限する法律はない

国籍や在留資格による制限はなく、不動産の登記も同じ手続きで行える。ただし重要土地等調査法により、防衛関係施設や国境離島の周辺では一定面積以上の取引に事前の届出が必要になる。2024年4月1日からは、国内に住所を持たない登記名義人に国内連絡先の登記が必要になった。

移住と不動産取得は別の話

不動産の長期滞在ビザの制度と、不動産を取得できるかどうかは別の制度である。ビザの要件として不動産の購入を認めている国もあれば、購入しても在留資格には結びつかない国もある。

不動産の日本の税務は、居住者かどうかで変わる。日本の居住者であれば国外の不動産所得も日本で申告することになり、非居住者になれば日本国内の不動産から生じる所得だけが対象になる。どちらにあたるかは住所と居所で判定される。

法人で買うと何が変わるのか

不動産の減価償却の扱いが変わる。個人が賃貸用の建物を持つ場合、減価償却は法定の方法で毎年計上する。法人は、限度額の範囲内で計上する額を調整できる。

その不動産を売却したときの扱いも変わる。個人の譲渡所得は他の所得と分離して課税されるが、法人は他の損益と通算される。

一方で、個人が使える3,000万円の特別控除や住宅ローン控除は法人では使えない。どちらが有利かは、保有する期間と出口の取り方で変わる。

60歳以降の住宅取得

不動産の完済時年齢の上限（80歳未満とする金融機関が多い）から、返済期間は自動的に短くなる。60歳なら20年以下になることが多い。

不動産を買う選択肢としては、返済期間を短くして毎月の返済額を上げる、頭金を増やして借入額を下げる、親子リレー返済にする、リバースモーゲージを使うといった形がある。

リバースモーゲージは元金の返済を死亡時まで繰り延べる仕組みで、毎月は利息のみを払う。担保となる不動産の評価と、長生きした場合の扱いを契約前に確かめる。

高齢で買うときに問題になるのは、資金より意思能力のほうである

住宅ローンはほぼ使えなくなるので、不動産は現金での購入が前提になる。

不動産では、それより実務で問題になるのは意思能力である。判断能力が失われると売買契約を結べなくなり、成年後見人の選任が必要になる。居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可も要る。

また、現金で不動産を買うと相続税の評価額は現金より下がることが多い。ただし相続の直前に取得して直後に売却するような場合、取得価額ではなく時価で評価すべきとされた例がある。節税だけを目的にした取得には注意がいる。

買ったあとに届く「お尋ね」

不動産を買うと、税務署から「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」という書面が届くことがある。

これは調査ではなく、不動産の購入資金の出どころを確認するためのものである。購入価格、自己資金と借入の内訳、援助を受けた場合はその金額と相手を記入する。

不動産を買った人でも届く人と届かない人がいる。全員に送られるものではなく、収入に対して購入価格が大きい場合などに送られる傾向がある。届かなかったからといって問題があるわけではない。

不動産の購入資金で注意するのは親からの援助である。援助を受けたのに自己資金として書くと、あとで贈与とみなされることがある。住宅取得等資金の贈与の特例など、使える制度があれば申告して適用を受ける。