不動産とは
不動産とは、土地と、その土地に定着している物のことをいう。その売買と情報の調べ方について、実際に検索されている1,291件の疑問を、ひとつ残らず扱う。数値はすべて原典にあたり、出典と時点を記載している。
不動産とは、土地と、その土地に定着している物のことをいう。民法第86条第1項が「土地及びその定着物は、不動産とする」と定めており、同条第2項は、不動産以外の物はすべて動産とすると定めている。つまり法律の上では、世の中のあらゆる物は不動産か動産のどちらかであり、不動産の側に入るのは土地と定着物だけである。
不動産と動産は、何が違うのか
不動産の定着物にあたるかどうかは、土地に固定されていて、取り外すと価値を損なう状態にあるかで分かれる。不動産としては、基礎を打って建てられた建物、地面に据えられた門や塀、土地に植えられた立木は定着物にあたる。一方、基礎のないプレハブ小屋、仮設の工作物、置いてあるだけのコンテナは定着物にあたらず、動産として扱われる。この区別は言葉遊びではない。不動産取引の安全を守る仕組みが、まったく別だからである。民法第177条は、不動産に関する権利の変動は登記をしなければ第三者に対抗できないと定め、第178条は、動産については引渡しがなければ第三者に対抗できないと定めている。不動産は登記という国の記録によって、誰のものかを第三者に示す仕組みが用意されている。動産にはそれがなく、不動産と違って現に持っているかどうかで判断する。不動産だけが登記制度を持っているのは、金額が大きく、動かせず、長く使われ続けるという性質を持つためである。
日本では、土地と建物が別々の不動産である
日本の不動産を理解するうえで、最初に押さえるべき点がここにある。土地の上に建っている建物は、土地の一部ではなく、独立した別個の不動産として扱われる。不動産の登記簿も土地と建物で別に作られ、売買も、担保に入れることも、それぞれ別にできる。多くの国では建物は土地に付合するもの、つまり土地の一部として扱われるため、これは日本の制度の際立った特徴である。この一点から、日本の不動産に特有の問題がいくつも生まれる。不動産の土地の所有者と建物の所有者が違う状態が正面から成立するため、借地権という権利が必要になり、不動産では借地権が付いた土地の所有権を、底地と呼んで別に扱うことになった。不動産のうち建物を建てるために土地を借りている人の立場は、借地借家法という別の法律で強く保護されている。土地だけを買ったのに建物が他人のもので、出ていってもらえないという事態が生じうるのは、この構造のためである。
不動産の値段は、ひとつではない
同じ不動産に、公的な価格が複数ある。不動産について国土交通省が毎年1月1日時点で公表する公示価格、国税庁が相続税と贈与税の計算のために定める相続税路線価、不動産について市町村が3年ごとに定める固定資産税評価額、そして実際に取引された価格である。不動産のうち土地について、相続税路線価は公示価格のおよそ80%、固定資産税評価額はおよそ70%を目安に定められている。つまり同じ不動産について、目的の異なる3つの公的な数字と、不動産市場で実際に成立した数字が同時に存在する。「この不動産はいくらか」という問いに一つの答えが返らないのは、誰かがごまかしているからではなく、不動産の税金を計算するための価格と、売買のための価格が、別の目的で別に定められているからである。不動産の情報を読むときは、まずその数字がどの価格のことを言っているのかを確かめる。
不動産の取引には、免許を持つ人しか関われない
宅地建物取引業法第3条は、宅地建物取引業を営もうとする者は免許を受けなければならないと定めている。2つ以上の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣、1つの都道府県だけなら都道府県知事の免許となる。不動産の免許の有効期間は5年で、更新するたびに免許番号の括弧内の数字が増える。さらに同法第35条は、契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士が重要事項を説明しなければならないと定めている。不動産の取引だけがここまで規制されているのは、金額が大きく、一生に何度もない取引であり、売る側と買う側で持っている情報の量が決定的に違うためである。このサイトで扱う不動産の手続きの多くは、この情報の差を埋めるために法律が用意した仕組みである。
不動産にかかるお金
不動産のお金は、取得するとき、持っているとき、売るときの3つの場面に分かれる。不動産のどの場面にどの税がかかるかを先に整理しておくと、見通しがつく。取得するときにかかるのは、印紙税、登録免許税、不動産取得税、それに仲介手数料と司法書士報酬である。持っているときは、固定資産税と都市計画税が毎年かかる。売るときは、譲渡所得に対する所得税と住民税、それに印紙税である。このうち固定資産税・都市計画税・不動産取得税は地方税で、残りは国税である。
不動産の売買契約書に貼る印紙税には軽減措置があり、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される契約金額10万円を超える不動産の譲渡に関する契約書が対象になる。軽減後の税額は、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円、5,000万円を超え1億円以下なら3万円、1億円を超え5億円以下なら6万円である。売買契約書は売主用と買主用の2通を作るのが通常なので、実際にはこの額が2通分かかる。
登記のときにかかる登録免許税は、土地の所有権移転登記であれば売買の場合に不動産の価額の1,000分の20が原則で、令和11年3月31日までに登記を受ける場合は1,000分の15に軽減される。相続による移転は1,000分の4、贈与・交換・収用・競売などその他の原因は1,000分の20である。ここでいう不動産の価額は購入価格ではなく、固定資産税評価額を用いる。
不動産の仲介手数料には上限がある。宅地建物取引業法第46条は、宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬の額は国土交通大臣の定めるものを超えてはならないと定めており、その額は告示で決められている。不動産でよく言われる「3%＋6万円」は、売買代金を200万円以下・200万円超400万円以下・400万円超の3つに区切ってそれぞれ5%・4%・3%を掛けて足し合わせた計算を、400万円超の場合について1本の式にまとめたものである。上限であって、これより低い額で合意することもできる。
そして忘れられやすいのが不動産取得税で、取得のおよそ半年後に都道府県から納税通知書が届く。購入時に用意した諸費用とは別に、後から来る支出として見込んでおく必要がある。住宅と住宅用土地には軽減措置があり、要件を満たせば税額が大きく下がる。
不動産を調べる
不動産を調べるとは、不動産の価格を調べることと、その土地建物がどういう状態にあるかを調べることの2つを指す。
不動産の価格については、上に書いた4つの価格をそれぞれの出どころから取る。公示価格と都道府県地価調査は国土交通省の土地総合情報システムで、相続税路線価は国税庁の路線価図で、固定資産税評価額は市町村が発行する固定資産評価証明書または毎年届く納税通知書の課税明細で確認できる。実際の取引価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリで成約価格をもとにしたデータが公開されている。これらはすべて誰でも無料で見られる公的な情報である。
不動産の状態については、法務局で取れる3つの書類が基本になる。登記事項証明書は、その不動産の物理的な状況と権利関係を記録したもの。公図は土地の位置と地番の並びを示す図面。地積測量図は、登記された面積の根拠となる測量の記録である。ただし公図の多くは不動産登記法第14条第4項の「地図に準ずる図面」で、明治期の地租改正に由来するものが少なくない。形状も縮尺も精度が低く、これだけで境界を確定することはできない。境界を確かめるには、隣地の所有者立会いのもとで行う確定測量が必要になる。
不動産の査定と鑑定評価は別のものである。不動産会社が出す査定額は「いくらで売れそうか」という見込みであり、無料で行われることが多い。対して鑑定評価は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいて不動産鑑定士だけが行える法律上の評価で、有料である。裁判、相続の分割、同族間の売買、担保評価など、第三者に対して価格の根拠を示す必要がある場面では鑑定評価を使う。
不動産の書類と登記
不動産の登記には、大きく2つの種類がある。表示に関する登記と、権利に関する登記である。扱う専門家も別で、表示に関する登記は土地家屋調査士、権利に関する登記は司法書士が担当する。
表示に関する登記は、その不動産が物理的にどういう物かを記録する。建物であれば所在、家屋番号、種類、構造、床面積が登記事項になる。新築した建物については、不動産登記法第47条により、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければならない義務がある。
権利に関する登記は、その不動産が誰のものか、どんな担保が付いているかを記録する。登記事項証明書を開くと、上から表題部、権利部の甲区、権利部の乙区と並んでいる。表題部が物理的な状況、甲区が所有権、乙区が所有権以外の権利（抵当権、根抵当権、地上権、賃借権など）である。中古物件を見るときにまず確かめるのは、甲区の一番下にいる人が売主本人かどうかと、乙区に抵当権が残っていないかの2点になる。
相続による所有権移転登記は、2024年4月1日から義務化された。不動産を不動産を不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならない。それまでは義務ではなかったため、何世代も名義が変わっていない土地が全国に大量に残っている。
かつて登記が終わると交付されていた登記済証、いわゆる権利書は、現在は登記識別情報という12桁の英数字の通知に置き換わっている。紛失しても再発行はされず、事前通知や資格者代理人による本人確認情報の提供といった別の手続きで登記を進めることになる。
不動産の用語
不動産の世界には、外から見ると意味の分からない言葉が多い。元付、客付、分かれ、底地、赤道、マイソク、名寄せ。NOI、CAPレート、LTV、LTP、PML、NRA。これらは業界の内側で日常的に使われているが、一般向けの説明にはほとんど出てこない。
しかし不動産の取引に関わると、書類や会話の中で必ず出てくる。意味が分からないまま話が進むと、自分にとって不利な条件を見落とすことになる。
このサイトでは、不動産の用語を1語ずつ、根拠になる条文とあわせて説明している。手付金なら民法第557条、媒介なら宅地建物取引業法第34条の2、抵当権なら民法第369条、底地なら借地借家法第6条というように、その言葉が法律のどこに書かれているかまで示す。条文がない業界内の口語については、出典として確認できたものだけを記載し、確認できないものは確認できないと書いている。
不動産を売る
売るときに最初に決めるのは、どの形で業者に依頼するかである。宅地建物取引業法第34条の2が定める媒介契約には3種類ある。
専属専任媒介は1社にだけ依頼し、自分で買主を見つけた場合もその業者を通す。業者は5日以内にレインズへ登録し、1週間に1回以上、業務の状況を報告する義務を負う。専任媒介も1社にだけ依頼するが、自分で見つけた相手とは直接契約できる。登録は7日以内、報告は2週間に1回以上となる。一般媒介は複数社に同時に依頼でき、レインズへの登録義務も報告義務もない。専属専任と専任の有効期間は3か月を超えることができない。
不動産が売れた後には、税金の計算が待っている。課税譲渡所得金額は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引き、さらに特別控除額を引いて求める。取得費とは購入代金や購入手数料などに、その後の改良費や設備費を加えたもので、建物についてはそこから所有期間中の減価償却費相当額を差し引く。税率は所有期間で変わり、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として計算する。
不動産の取得費が分からない場合には譲渡価額の5%を取得費とみなす扱いがあるが、これを使うと譲渡益が大きく出て税額が跳ね上がる。購入時の売買契約書は、売るときまで捨ててはいけない書類である。
住んでいた家を売る場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例がある。所有期間の長短を問わず使えるが、要件と手続きがあるため国税庁の該当ページで確認する。
不動産の契約
不動産取引で交わす書面は、性質の違う2種類に分かれる。媒介契約書と、売買契約書または賃貸借契約書である。媒介契約は業者に「探してもらう・売ってもらう」ための契約で、売買契約は相手方との間で「所有権を移す」ための契約であり、当事者も効果もまったく別のものである。
業者が関わる不動産取引では、法律が定める2つの書面が必ず出てくる。宅地建物取引業法第35条の重要事項説明書と、同法第37条の契約内容を記載した書面である。35条書面は契約が成立するまでの間に、37条書面は契約が成立した後に遅滞なく交付される。どちらも宅地建物取引士の記名が必要になる。
2020年4月施行の改正民法により、かつての瑕疵担保責任は契約不適合責任に変わった。引き渡された物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合、買主は追完の請求、代金の減額、損害賠償、契約の解除を求めることができる。重要なのは、何をもって「契約の内容に適合しない」とするかが契約書の記載で決まるという点である。中古住宅であれば、どこまでの状態で引き渡すのかを契約書に書き込んでおく。
売主が個人の中古住宅では、契約不適合責任を負う期間を引渡しから3か月に限る、あるいは負わないとする特約が置かれることがある。ただし売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合は、引渡しの日から2年以上とする特約を除いて、民法の規定より買主に不利な特約は無効になる。
不動産の仲介と会社
不動産の仲介とは、売主と買主の間に業者が入って条件をまとめ、契約を成立させることをいう。法律上の呼び名は媒介である。仲介業者は取引が成立した場合にのみ報酬を受け取ることができ、成立しなければ原則として報酬は発生しない。
業界では、売主から直接依頼を受けている業者を元付、買主を見つけてくる業者を客付と呼ぶ。元付と客付がそれぞれの依頼者から報酬を受け取る形を分かれ、1社が売主と買主の双方から受け取る形を両手という。どちらであっても、一方から受け取れる額の上限そのものは変わらない。変わるのは業者の受取総額である。
不動産会社を見るときに客観的に確かめられるものが2つある。免許番号と、宅地建物取引士の設置状況である。免許番号の括弧内の数字は更新回数を示し、有効期間が5年なので（3）であれば免許を受けてからおおむね10年から15年が経っている。ただし営業年数の長さが取引の内容の良し悪しを示すわけではない。また事務所には、業務に従事する者5人につき1人以上の割合で専任の宅地建物取引士を置かなければならないと定められている。
免許を受けずに、報酬を得る目的で反復継続して媒介を行えば宅地建物取引業法違反になる。契約の前に、免許番号が実在するかを国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで確認できる。
不動産を買う
不動産を買う側の手続きは、申込み、契約、決済という順に進む。
申込みは買付証明書や購入申込書を出して行う。この段階では契約は成立しておらず、原則としてどちらからでも撤回できる。売主側が応じる意思を示す書面が売渡承諾書である。もっとも、買付証明書と売渡承諾書の双方が交付されていてもそれだけで売買契約は成立しない。裁判所は、代金額や引渡時期などの合意ができた段階で双方の書面が交付された事案についても、売買契約に不可欠な確定的な意思表示があったとは認められないとして契約の成立を否定している（東京地裁 昭和63年2月29日判決／判例タイムズ675号174頁）。
契約が成立するのは、売買契約書に署名押印して手付金を交付したときである。手付金には民法第557条が働き、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して、契約を解除できる。さらに売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合には、宅地建物取引業法第39条により手付の額は代金の20%を超えてはならない。
不動産の契約の前には、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項の説明がある。これは宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示したうえで行う。説明されるのは、登記された権利の内容、法令上の制限、インフラの整備状況、契約の解除に関する事項、手付金等の保全措置などである。2022年5月の法改正により、相手方の承諾を得れば電磁的方法で提供でき、押印も不要になった。
住宅ローンを使う場合は、融資が承認されなかったときに契約を白紙に戻せる特約（ローン特約）を契約書に入れておく。期限が切れると使えなくなるため、日付を必ず確認する。
不動産売買の流れ
不動産の売買は、おおむね次の順に進む。買う側から見ると、資金計画、物件探し、内見、購入申込み、住宅ローンの事前審査、重要事項説明、売買契約、本審査、融資の実行と決済、引渡しとなる。売る側から見ると、査定、媒介契約、売り出し、内見の対応、購入申込みの受領、売買契約、抵当権抹消の準備、決済と引渡しになる。
不動産取引の流れの中で一番密度が高いのが、決済日である。この日に、買主の融資が実行され、売主の抵当権抹消と所有権移転の登記が申請され、固定資産税や管理費が日割りで精算され、鍵が渡される。順序を誤ると、代金を払ったのに登記が入らない、あるいは抵当権が残ったまま所有権が移るという事態が起きる。そのため実務では、司法書士が登記できる状態であることを確認してから、金融機関が送金を実行する手順がとられる。関係者が同じ場所に集まるのは、この確認のためである。
不動産の売買にかかる期間の目安としては、売買契約から決済まではおおむね1か月から2か月をみる。住宅ローンの本審査に2週間から3週間、売主が住んでいる場合は引越しの期間が必要になるためである。不動産の登記が完了するまでは、申請から1週間から2週間程度かかる。
不動産の情報の集め方
不動産の情報には、誰でも取れるものと、業者しか見られないものがある。この線をはっきりさせておくと、探し方が変わる。
不動産で誰でも取れるものは多い。登記事項証明書と公図は法務局で、固定資産評価証明書は市町村で、公示価格と取引価格情報は国土交通省のサイトで、相続税路線価は国税庁のサイトで、都市計画や用途地域は市町村の都市計画課または各自治体のマップで確認できる。いずれも本人でなくても取得できるものが含まれる。
業者しか見られないのが、指定流通機構のシステム、いわゆるレインズである。専任媒介なら7日以内、専属専任媒介なら5日以内に登録する義務が課されており、業者間の物件情報はここに集まる。一般の人はレインズを直接見られないが、成約価格の統計は不動産流通機構のサイトで公表されている。
ポータルサイトに出ている不動産は、レインズに登録されている物件の一部である。同じ物件が複数の不動産会社の広告として出ているのは、それぞれが客付として広告しているためで、物件が複数あるわけではない。写真や間取りが同じ物件を見つけたら、所在地と面積、築年月を突き合わせると同一かどうかが分かる。
不動産のその他の項目
不動産で、ここまでの分類に収まらないが、実際に検索されている項目をまとめて扱う。賃貸と売買の違い、物件の種類ごとの特徴、相続や離婚にともなう不動産の扱い、空き家や再建築不可といった個別事情のある物件、不動産にまつわる資格や仕事などがここに入る。
不動産のこれらの項目は件数こそ多くないが、当てはまる人にとっては最初に知りたい項目になる。このサイトでは、検索されている語をそのまま見出しにして、取りこぼさずに扱う方針をとっている。
不動産の情報サイト
不動産の情報サイトは、性格の違う3つに分けられる。
1つめは公的な不動産の情報で、国土交通省の不動産情報ライブラリと土地総合情報システム、国税庁の路線価図、法務局の登記情報提供サービスがある。取引価格、公示価格、路線価、登記情報といった客観的なデータを直接取りに行ける。広告ではないので物件は出てこないが、価格の裏を取るときはここが起点になる。
2つめが不動産の業界団体のもので、不動産流通機構が公表する成約価格の統計がこれにあたる。実際に売れた価格の集計なので、売り出し価格ばかりを見ているときの補正になる。
3つめが民間の不動産ポータルサイトで、売り出し中の物件を探すときに使う。掲載されているのは不動産の売り出し価格であって成約価格ではないこと、掲載物件はレインズの一部であること、同じ物件が複数掲載されうることを踏まえて読む。
不動産の価格を確かめたいときは公的なサイト、相場感をつかみたいときは成約統計、物件を探すときはポータル、というように目的で使い分けると、数字が混ざらない。